Am 03.09.2024 startete das neue Förderprogramm "Jung kauft Alt"

Familien mit minderjährigen Kindern und kleineren bis mittleren Einkommen sollen beim Wohneigentumserwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden unterstützt werden. Die Förderung erfolgt mittels zinsverbilligter KfW-Kredite. Für die Zinsverbilligungen der KfW stehen für 2024 insgesamt 350 Millionen Euro bereit. Zum Start liegt der Zinssatz bei 35 Jahren Kreditlaufzeit und einer zehnjährigen Zinsbindung bei 1,51 Prozent effektiv (Stand: 03.09.2024). Voraussetzung zur Inanspruchnahme der Förderung ist unter anderem der Erwerb einer Bestandsimmobilie mit einem Gebäudeenergieausweis der Klassen F, G oder H. In Deutschland trifft dies auf rund 45 Prozent aller Wohngebäude zu. Weitere Informationen finden Sie auf der Website der KfW (http://www.kfw.de/308).

Ein Teil der selbstgenutzten Immobilie verkaufen und weiterhin wohnen bleiben - klingt für viele Eigentümer lukrativ.

Wer zu niedrige Einkünfte oder hohe Sonderausgaben vor sich hat, kann durch einen sogenannten Immobilien-Teilverkauf oder auch Leibrente seine finanzielle Situation aufbessern. Vor allem Immmobilienbesitzer im Rentenalter werden durch Werbung auf diese Möglichkeit angesprochen. Aber ist das aus Verkäufersicht wirklich empfehlenswert ?

Welche Nachteile birgt ein Teilverkauf für den Verkäufer?

Beim Immobilien-Teilverkauf wird in der Regel ein monatliches Nutzungsentgeld vom Alteigentümer an den neuen Miteigentümer gezahlt. Ähnlich wie bei einer Mietzahlung. Kann aus irgendwelchen Gründen die Zahlung nicht mehr aufgebracht werden, darf das Wohnrecht vom Teilkäufer aufgekündigt werden.

Instandhaltungskosten an der Immobilie, trägt meistens zu 100% der Alteigentümer. Ist beispielsweise die Sanierung des Dachs oder der Heizungsanlage nötig, muss der Alteigentümer die Kosten dafür in der Regel alleine tragen.

Der Alteigentümer muss für die Wertsteigerung der Immobilie garantieren. Erfolgt im festgelegten Maße keine Wertsteigerung, haftet der Alteigentümer für den Wertverlust indem dies von dem Anteil der Teilverkaufssumme abgezogen wird.

Am Ende der Laufzeit hat der Anbieter des Teilverkaufts oftmals ein alleiniges Vermarktungsrecht.

Unsere Empfehlung:

Auf dem ersten Blick erhalten Verkäufer beim Teilverkauf viel Geld und dürfen in ihrer Immobilie wohnen bleiben. Allerdings gehen sie dabei einige finanzielle Abhängigkeiten und Risiken ein. Daher ist es ratsam, den Vertrag vorab von einem Fachanwalt prüfen zu lassen und innerhalb der Familie über weitere Alternativen zu beraten.

Um den Lebenstandart zu halten, empfehlen wir entweder falls möglich eine Nachfinanzierung oder einen Gesamtverkauf.

Wenn Sie Fragen zum Thema Immobilien-Teilverkauf oder Leibrente haben, dann nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.

Aktuelle Rechtsprechnung

Eine Vermieterin vermietete ein Haus mit zwei Wohneinheiten zu Wohnzwecken. Die Miete über eine Wohnung setzte sich zusammen aus Kaltmiete, den Betriebskosten und den Heizkosten. Vor ca. 8 Jahren tauschte die Klägerin als Ersatz für die bisherige Anlage eine neue Heizungsanlage für die vermieteten Wohnungen. Für jede Wohnung wurden eigene Einzelzähler zur Erfassung der Wärmemengen installiert und die Mieter erhielten die Möglichkeit, die Heizungs- und Wassertemperaturen individuell zu regulieren.

Die Klägerin gab 2016 die Umsatzsteuervoranmeldungen ab, mit denen sie auf die Kleinunternehmerregelung verzichtete, steuerpflichtige Umsätze zu 19 % aus den Energielieferungen an die Mieter angab und die Vorsteuern aus der Rechnung über die Installation der Heizungsanlage sowie den Gaslieferungen geltend machte, was im Ergebnis zu Erstattungsbeträgen führte.

Das Finanzamt setzte demgegenüber die Umsatzsteuervorauszahlungen für Oktober bis Dezember 2016 auf jeweils 0 Euro fest, weil die Energielieferungen an die Mieter unselbstständige Nebenleistungen zu der steuerfreien Wohnungsvermietung darstellten.

Die Klage hatte vor dem Finanzgericht Münster Erfolg. Der Bundesfinanzhof teilte die Auffassung des Finanzgerichts jedoch nicht. Der Vorsteuerabzug ist ausgeschlossen, da Erwerb und Installation der Heizungsanlage in einem direkten und unmittelbaren Zusammenhang mit der steuerfreien Vermietung standen. Schuldet der Vermieter von Wohnraum zum vertragsgemäßen Gebrauch auch die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser, stehen Kosten des Vermieters für eine neue Heizungsanlage jedenfalls dann im direkten und unmittelbaren Zusammenhang zur steuerfreien Vermietung, wenn es sich dabei nicht um Betriebskosten handelt, die der Mieter gesondert zu tragen hat. Dies trifft auf den Mai 2024 – Monatsinformationen 5 Streitfall zu, da die Kosten für Erwerb und Installation der Heizungsanlage vom Mieter nicht neben der Miete gesondert nach § 556 BGB als Betriebskosten zu tragen waren.

Mietpreisbremse geht ab Mai 2024 in die Verlängerung

Am 1. Mai 2024 trat der neue Rostocker Mietspiegel in Kraft, nachdem die Bürgerschaft ihn am 17. April 2024 beschlossen hatte. Der Bürgerschaftsbeschluss wurde notwendig, weil von den 14 Interessenvertretern der Mieter und Vermieter im Arbeitskreis Mietspiegel nur zwei dem Mietspiegel zugestimmt haben. Alle anderen Teilnehmer des Arbeitskreises, darunter die WIRO, alle 7 Wohnungsgenossenschaften und Haus & Grund Rostock e.V., haben ihre Zustimmung nicht erteilt. Der Mietspiegel ist ohne diese Zustimmung nicht qualifiziert. Die Stadt hat ihn dennoch für qualifiziert erklärt, was nach § 558d BGB möglich ist. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Streitfall schwerer zu erschüttern, und die Nutzung alternativer Begründungen (z.B. 3 Vergleichwohnungen) wird erschwert. Nicht ohne Grund haben die Experten des Arbeitskreises Mietspiegel ihre Zustimmung verweigert, denn  die breite Datenbasis von ca. 50 % des Wohnungsbestandes der bisherigen Tabellenmietspiegel, wurde im jetzigen sogenannten Regressionsmietspiegel ersetzt  durch eine Mieterbefragung von lediglich ca. 3.800 Wohnungen. Andererseits führte die Befragung zu nicht der Realität entsprechenden Ergebnissen.

Qualifizierter Mietspiegel 2024

Online-Rechner

Wenn Sie Fragen zum Thema Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Ausnahmeregelungen haben, dann nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.

Die Inflation geht zurück und die Europäische Zentralbank (EZB) hat erneut reagiert: Sie senkt die Zinsen zum zweiten Mal in diesem Jahr. Der Einlagenzins liegt nun bei 3,5 Prozent. 

Was bedeutet das für Verbraucher - etwa bei den Bauzinsen?

All zu schnell wird sich die moderate Senkung des Leitzinses für die Verbraucher nicht bemerkbar machen. Zinsen für Immobilienkredite bleiben weiterhin relativ hoch. Ursprünglich ausgelöst durch die Energiekrise während des Ukrainekonfliktes kam es zu einer anhaltenden hohen Inflation. Banken rechneten aufgrund der insgesamt hohen Preise damit, dass es weiterhin zu Ausfällen bei den Kreditrückzahlungen kommen könnte. Um dieses Risiko finanziell auszugleichen, erhöhten sie schon vorher die Zinsen für Verbraucher.

Für Eigenheimbesitzer, bei denen der Immobilienkredit in den nächsten Jahren ausläuft, könnte eine Umschuldung durchaus Sinn machen.

Zinsen auf Tages- und Festgeldkonten gehen wieder runter

Viele Banken gaben in den letzten Wochenr Zinsen für Tagesgeld- oder Festgeldkonten bis ca. 4 %. Die aktuelle Situation war dennoch weiterhin ein Minusgeschäft für viele Sparer. Nun werden Banken voraussichtlich die Zinsen auf Grund des angepassten Leitzinses wieder senken.

Das Eigenheim ist für viele weiterhin ein Luxusgut

Hohe Immobilienpreise und gestiegene Zinsen für die Finanzierung bringt viele Immobilienkäufer und Bauherren an ihre finanzielle Belastungsgrenze.

Nur wer über gesicherte Vermögensverhältnisse und über ausreichend Rücklagen verfügt, kann mit einem Bau eines Eigenheimes oder eines Immobilienkaufs trotz aktuell andauernden Unsicherheiten und Zinserhöhung dennoch nicht allzu viel falsch machen, denn bei Wohnraum zur Miete ist die Nachfrage immer noch größer als das Angebot.

Auswirkungen eines „Berliner Testaments“ im Erbschaftsteuerrecht

Das sog. Berliner Testament bezeichnet eine testamentarische Regelung, bei der Ehegatten sich gegenseitig zu Erben einsetzen und die gemeinsamen Kinder erst nach dem Tode des Letztversterbenden Erben werden. Diese doch recht verbreitete Testiermethode bevorzugt in erster Linie finanziell den jeweiligen Ehepartner und verweist Kinder auf die Großzügigkeit des zunächst überlebenden Elternteils durch evtl. Schenkungen. In vielen Fällen wird aber der Fiskus dadurch mit einer höheren Erbschaftsteuer begünstigt. Wird Vermögen innerhalb der engsten Familie vererbt, dann werden die den Kindern zustehenden Freibeträge (je 400.000 Euro pro Kind) im ersten Todesfall nicht genutzt und evtl. ergibt sich auch eine höhere Erbschaftsteuer durch einen höheren Steuersatz.

Fallbeispiel 1:

Unterstellt man in einem Erbfall ein Vermögen des Ehemannes von 2 Mio. Euro und der Ehefrau von 0,5 Mio. Euro sowie Gütertrennung, dann fällt beim Tode des Ehemannes eine Erbschaftsteuer von 19 % auf 1,5 Mio. Euro = 285.000 Euro an. Beim Versterben der Ehefrau und bis auf die Erbschaftsteuerzahlung unverändertem Vermögen sind je Kind dann weitere 19 % auf 707.500 Euro = 134.425 Euro fällig. Tritt dieser Todesfall innerhalb von z. B. 5 Jahren nach dem Versterben des Ehemanns ein, wird der vom Vater stammende Vermögensanteil mehrfach vererbt und den Kindern steht eine Ermäßigung von 30 % der auf dieses Vermögen entfallenden Steuer zu = rd. 36.400 Euro (§ 27 ErbStG). Damit sind dann für das Vererben insgesamt 482.050 Euro zu zahlen.

Fallbeispiel 2:

Bei gleichen Vermögenswerten und der gesetzlichen Erbfolge (im ersten Erbfall: Ehefrau und Kinder je 1/3) sowie dem Versterben des Ehepaares ebenfalls innerhalb von 5 Jahren können alle Freibeträge ausgenutzt werden und die Gesamtsteuer verringert sich auf 105.000 Euro. Die Steuerbelastung kann aber auch dadurch wesentlich verringert werden, dass den Kindern im ersten Todesfall ein Vermächtnis von je 400.000 Euro ausgesetzt wird, die Kinder den Pflichtteil nach ihrem Vater verlangen, evtl. begrenzt auf die Höhe des Freibetrags, oder den Kindern eine Schenkung vom Vater in Höhe von 400.000 Euro gewährt wird. In diesen Variationen verringert sich die Gesamtsteuer auf 220.000 Euro. Für die Geltendmachung des Pflichtteils ist die Verjährungsfrist von 3 Jahren (gem. § 2332 BGB) zu beachten.

Das Finanzgericht Köln entschied, dass ein Steuerpflichtiger seine Entscheidung, die Photovoltaikanlage dem Unternehmensvermögen zuzuordnen, durch die Geltendmachung des Vorsteuerabzugs in seiner eingereichten Umsatzsteuererklärung hinreichend dokumentiert hat.

Denn die Geltendmachung des Vorsteuerabzugs ist ein gewichtiges und auch ausreichendes Indiz für die Zuordnung eines Gegenstands zum Unternehmensvermögen. Dem steht nicht entgegen, dass der Steuerpflichtige keine Umsatzsteuervoranmeldungen eingereicht hat. Die zeitnahe Dokumentation der Zuordnungsentscheidung liegt vor, wenn diese bis zur gesetzlichen Abgabefrist für Steuererklärungen erfolgt ist.

Die für beratene Steuerpflichtige maßgebende Abgabefrist ist auch für die Dokumentation der Zuordnungsentscheidung maßgebend.

Gewinne aus Immobilienverkäufen, die innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb erfolgen, unterliegen als sog. private Veräußerungsgeschäfte der Besteuerung. Dies soll Spekulationsgeschäfte am Immobilienmarkt eindämmen. Wird eine Immobilie im Eigentum des Veräußernden jedoch durchgehend oder zumindest im Jahr des Verkaufs und den beiden vorhergehenden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Verkauf steuerneutral.

Mit dem Urteil vom 14.11.2023 (IX R 10/22), nimmt der Bundesfinanzhof (BFH) nun Stellung und gemeinsame unterhaltsberechtigte Kinder des Immobilieneigentümers das betreffende Haus bewohnen und somit eine Steuerbefreiung rechtfertigen.

Im zu entscheidenden Fall übernahm ein geschiedener Mann bei der Scheidung von seiner Frau deren Anteil an der Immobilie gegen Geldzahlung und Übernahme der Verbindlichkeiten. In dieser Immobilie hatten die Eheleute mit den gemeinsamen minderjährigen Kindern während der Ehe gelebt. Der Mann war im Zuge der Trennung ausgezogen, die Kinder und die Frau blieben im Haus wohnen. Vier Jahre nach seinem Auszug verkaufte er die Immobilie, nachdem auch die Kinder und die Ex-Frau ausgezogen waren.

Der Verkauf der Immobilie erfolgte mit Gewinn, für den das Finanzamt bezogen auf die Eigentumshälfte, die der Ehemann von seiner Ex-Frau erworben hat, Einkommensteuer festsetzte. Der Ehemann vertrat die Auffassung, dass der Gewinn steuerfrei sei, da die Immobilie von seinen Kindern genutzt wurde, was steuerlich gesehen einer Eigennutzung gleichkäme. Dass die geschiedene Frau dort ebenfalls lebte, sei steuerlich wegen der Kinder unerheblich. Der BFH stellte jedoch klar, dass eine Eigennutzung nur dann vorläge, wenn der Verkäufer die Immobilie selbst bewohnt habe. Die Nutzung durch unterhaltsberechtigte Kinder könne zwar als Eigennutzung angesehen werden, jedoch nicht, wenn die Immobilie zugleich von einem Dritten, in diesem Fall der geschiedenen Ehefrau, genutzt werde. Der Verkauf der Immobilie ist daher ein privates Veräußerungsgeschäft und somit auch als steuerpflichtig anzusehen.

Bei der Vermarktung von Immobilien kommt es besonders auf die richtige Präsentation an.

Durch den Einsatz von Drohnen können wir hochauflösende Luftaufnahmen und Kamerafahrten im Außenbereich aber auch in Innenräumen erstellen. Neben klassischen Luftaufnahmen bieten wir eindrucksvolle virtuelle Touren mit 360° Drohnenfotos.

Auch große Grundstücke, Wald- und Ackerflächen lassen sich für potenzielle Kaufinteressenten aus der Luft viel anschaulicher darstellen.

Mithilfe unserer Flugdrohne DJI MAVIC 3 CINE sind wir in der Lage, mit 5.1K Foto-/Video Luftaufnahmen für Ihre Projekte zu realisieren.

Bei uns ist die Erstellung von Luftaufnahmen im Rahmen einer Vermittlungstätigkeit inklusive. Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, sprechen Sie uns gerne an.

Auf dem Weg zur neuen Normalität.

Mecklenburg-Vorpommern, das Land der weiten Strände, idyllischen Seen und historischen Hansestädte, hat in den letzten Jahren nicht nur Touristen angezogen, sondern auch immer mehr Immobilieninteressenten. Der Immobilienmarkt in unseren schönen Bundesland an der Ostsee hat sich stark verändert und entwickelt sich weiter. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die aktuellen Entwicklungen und Trends, einschließlich der Auswirkungen des erhöhten Leitzinses der EZB und der aktuellen Finanzierungssituation beim Immobilienkauf.

Stabiles Niveau der Immobilienpreise in Warnemünde

In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt in der Hansestadt Rostock, speziell im Ostseebad Warnemünde als äußerst stabil erwiesen. Unsere Region bleibt für Immobilienkäufer weiterhin sehr attraktiv. Das Kaufangebot für Wohnimmobilien ist in etwa gleichbleibend gering geblieben, sodass die Nachfrage weiterhin hoch ist. Allerdings konnte man zum Jahresbeginn eine gewisse Rückhaltung beobachten. Eine moderate Senkung der Leitzinsen zum Sommer hin, könnte mehr Dynamik bei Immobilientransaktionen bewirken.

Nachfrage nach Ferienimmobilien und Finanzierungssituation

Die malerische Landschaft und die Nähe zur Ostsee machen Mecklenburg-Vorpommern zu einem beliebten Ziel für Käufer von Ferienimmobilien. Ferienhäuser und Ferienwohnungen in den Küstenregionen erfreuen sich großer Beliebtheit bei Investoren und Privatkäufern gleichermaßen. Die steigende Nachfrage nach Ferienimmobilien hat nicht nur die Preise in diesen Gebieten angetrieben, sondern auch zu einer verstärkten Entwicklung von Ferienparkanlagen geführt. In Bezug auf die Finanzierungssituation beim Immobilienkauf können Immobilienkäufer darauf hoffen, dass sich die Zinssätze mittelfristig wieder etwas fallen könnten. Eine gründliche Planung und Beratung sind daher bei der Finanzierung von Immobilien in dieser Zeit besonders wichtig.

Städteentwicklung und Urbanisierung

Während die ländlichen Regionen von Mecklenburg-Vorpommern nach wie vor viele Reize bieten, verzeichnete auch die Städteentwicklung in den letzten Jahren einen Aufschwung. Insbesondere die Landeshauptstadt Schwerin und die Hansestadt Rostock erleben einen Zuzug von jungen Familien und Arbeitnehmern. Dies führt zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum in den städtischen Gebieten. Eine Herausforderung, die jedoch auch Mecklenburg-Vorpommern betrifft, sind die gestiegenen Baustoffpreise. Die Baubranche sieht sich mit höheren Kosten für Materialien wie Holz, Stahl und Beton konfrontiert. Dies kann sich langfristig auf die Immobilienpreise auswirken und den Bau neuer Projekte erschweren. Dennoch haben bisherige Preissteigerungen in der Baubranche den Immobilienmarkt in Mecklenburg-Vorpommern noch nicht wesentlich gedämpft.

Nachhaltigkeit und ökologische Aspekte bleiben wichtig

In einer Zeit, in der Umweltschutz und Nachhaltigkeit eine immer größere Rolle spielen, orientiert sich auch der Immobilienmarkt in Mecklenburg-Vorpommern in diese Richtung. Immer mehr Bauherren und Investoren setzen auf umweltfreundliche Bauweisen und energieeffiziente Gebäude. Die Nachfrage nach Immobilien, die ökologische Standards erfüllen, steigt kontinuierlich. Dies spiegelt nicht nur das wachsende Umweltbewusstsein wider, sondern trägt auch zur Wertsteigerung der Immobilien bei.

Die Rolle der Digitalisierung bleibt

Die Digitalisierung hat auch den Immobilienmarkt in Mecklenburg-Vorpommern erreicht. Online-Plattformen und Immobilienportale sind zu wichtigen Instrumenten geworden, um Immobilien zu suchen und zu vermarkten. Die Möglichkeit, virtuelle Besichtigungen durchzuführen und Dokumente online abzuwickeln, hat den Immobilienkaufprozess erheblich vereinfacht und beschleunigt.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Mecklenburg-Vorpommern bleibt trotz hoher Leitzinsen und der aktuellen Finanzierungssituation stabil und attraktiv. Die steigende Nachfrage nach Ferienimmobilien, die Entwicklung der Städte, der Fokus auf Nachhaltigkeit und die Integration digitaler Technologien sind nur einige der aktuellen Trends, die den Markt prägen. Mecklenburg-Vorpommern bleibt somit eine attraktive Option für Immobilienkäufer und Investoren, die die Schönheit der Region und ihre Entwicklungschancen schätzen. Eine sorgfältige Finanzierungsplanung ist unerlässlich.

Als Makler im hochpreisigen Segment kann es hin und wieder von der Verkäuferseite gewünscht werden, Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien diskret zu vermarkten. Gründe hierfür sind zum Beispiel eine Erbschaft, eine Scheidung oder ein besonders hohes Diskretions- und Sicherheitsbedürfnis von Personen des öffentlichen Lebens, Vorständen oder Unternehmern. Der Schutz der Privatsphäre und der vertrauliche Umgang mit Daten und Informationen ist bei der stillen Vermarktung eine wichtige Grundvoraussetzung.

Ein großer Mehrwert für Sie als Verkäufer ist unsere umfangreiche Kundenkartei von potenziellen Kaufinteressenten. Noch vor dem offiziellen Vermarktungsbeginn werden diese von uns kontaktiert.

Besichtigungen vor Ort führen wir nur mit ausgesuchten Interessenten durch. Die genaue Objektadresse wird dabei erst am Tag der Besichtigung weitergegeben. So kann zu Beginn erstmal nichts aus Versehen nach außen dringen.

Immobilien diskret verkaufen ist Vertrauenssache - Sollten Sie also den Wunsch nach einer diskreten Vermarktung haben, sprechen Sie uns gerne an.

Jetzt Kontakt aufnehmen, wir beraten Sie gerne!

CO₂-Steuer wird erhöht

Zum Jahresanfang 2024 wurde die CO₂-Steuer für Heizöl, Gas und Diesel auf 40 Euro je Tonne erhöht. Im Jahr 2023 betrug die Steuer 30 Euro je Tonne CO₂ und aufgrund der Energiekrise wurde die Erhöhung für 2023 ausgesetzt.

Das neue Heizungsgesetz

Ab 2024 tritt das neue Heizungsgesetz in Kraft. Das Gesetz soll bis 2045 die Umstellung aller Heizungen auf erneuerbare Energien erreichen. Die Regelung für Neubauten in Neubaugebieten gilt ebenfalls ab Januar 2024. Davon ausgenommen sind Neubauten in Baulücken. Der Stichtag 30. Juni 2026 gilt in den Städten mit einer Bevölkerung von über 100.000 Menschen. In kleineren Städten ist der 30. Juni 2028 der Stichtag. Die Kosten für eine neue Heizung müssen zunächst von den Gebäudebesitzenden getragen werden. Falls eine alte Heizung noch funktioniert oder repariert werden kann, darf sie weiterhin genutzt werden.

Mehrwertsteuer für Gas wird wieder angehoben

Seit April 2024 stieg die vorübergehend auf 7 Prozent gesenkte Mehrwertsteuer auf Gas und Fernwärme wieder auf die normalen 19 Prozent an. Bereits zu Anfang des Jahres 2024 war die Strom- und Gaspreisbremse weggefallen.

Mieter zahlen ab Juli 2024 selbst den Kabel-TV-Anschluss

Mieter von Mehrfamilienhäusern haben bald freie Wahl beim Kabelanschluss. Das sogenannte Nebenkostenprivileg wurde zum 1. Dezember 2021 abgeschafft. Ab Juli 2024, müssen Mieter die weiterhin Kabel-TV nutzen möchten, sich ggf. selbst um einen Anschluss kümmern insofern der Vermieter einen evtl. abgeschlossenen Gemeinschaftsvertrag gekündigt hat. Denn die Kosten für Kabel-TV Empfang sind nicht mehr auf den Mieter umlegbar.

Neue Mietspiegel für Städte ab 50.000 Einwohner

Die Mietspiegelreform soll dazu beitragen, die Mieten in Deutschland zu stabilisieren und für mehr Transparenz sowie Rechtssicherheit zu sorgen. Für alle Städte gilt seit dem 1. Januar 2024 mit mehr als 50.000 Einwohnern ein qualifizierter Mietspiegel. Die Mietspiegel werden von den jeweiligen Städten erstellt. Bei Mieterhöhungen und Neuvermietungen ist dieser bindend. Das bedeutet für Vermieter, dass sie bei Neuvermietungen und Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten dürfen. Die Mietspiegelreform bedeutet für Mieter, dass sie bei Neuvermietungen und Mieterhöhungen besser geschützt sind. Sie können sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufen und müssen nicht die zu hohen Mieten akzeptieren. In Rostock gilt ab Mai 2024 der neue qualifizierte Mietspiegel. 

Etat für Wohngeld gekürzt

Im Jahr 2024 gibt es trotz Inflation weniger Wohngeld zu verteilen. Der Bundes-Haushaltsentwurf sieht mit 2,42 Milliarden Euro rund 500 Millionen Euro weniger als 2023 für Wohngeld vor. Gründe seien zum Beispiel die Anpassung des Bürgergeldes sowie steigende Renten und Löhne.

Wohn-Riester für energetische Sanierung nutzbar

Ab 2024 können Eigentümer von Wohnimmobilien ihr Wohn-Riester-Guthaben für energetische Sanierungsmaßnahmen nutzen. Dazu gehören unter anderem der Einbau einer Wärmepumpe, die Dämmung von Dach, Keller und Wänden sowie der Austausch von Fenstern und Heizungsanlagen. Um das Guthaben für die energetische Sanierung nutzen zu können, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein: Die Immobilie muss selbst genutzt werden und die Sanierungsmaßnahmen müssen von einem Fachunternehmen durchgeführt werden sowie die Anforderungen der Energieeinsparverordnung erfüllen.

Degressive AfA

Investoren, die eine neue Immobilie bauen möchten, sollen ein neues Steuer-Instrument erhalten, das sie der enormen Zinsbelastung entgegensetzen können. Die degressive Abschreibung für Abnutzung wurde Oktober 2023 wiederbelebt und soll bis September 2029 gelten. Aktuell blockiert der Bundesrat das Wachstumschancengesetz und damit auch die geplante Einführung der degressiven AfA. Die AFA erlaubt in den ersten Jahren mehr von den Kosten steuerlich geltend zu machen. Das senkt die zu zahlenden Steuern. Investoren hätten besonders am Anfang des Immobilienprojekts mehr Geld auf der Habenseite und dadurch mehr finanziellen Spielraum für weitere Investitionen.

KfW-Förderprogramm zur Umwidmung von Gewerbeimmobilien

In der Umwidmung von Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien sieht die Bundesregierung ein großes Potenzial. So könnten bis 2026 deutschlandweit bis zu 235.000 neue Wohneinheiten geschaffen werden. Dies wäre kosten- und ressourcensparender als Neubauten zu errichten. Um diese Entwicklung zu fördern, will die Bundesregierung ein zusätzliches KfW-Förderprogramm in Höhe von 480 Millionen Euro auflegen, wie auf dem Wohnbaugipfel im September in Aussicht gestellt wurde.

Endlich Planungssicherheit für Gewerbetreibende?

Der neue B-Plan umfasst den gesamten Strandbereich zwischen Westmole und Weststrand und stelle gleichzeitig ein Nutzungskonzept dar. 

Sobald der neue Bebauungsplan gültig ist, müssen sich die Strandversorger und Strandkorbverleihe für die Bewirtschaftungsflächen neu ausschreiben.

Die öffentliche Bekanntmachung erfolgt zeitnah unter: www.rostock.de/bekanntmachungen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) darf nicht wie geplant in dieser Woche durch den Deutschen Bundestag verabschiedet werden. Das Bundesverfassungsgericht untersagte die für Freitag geplante zweite und finale dritte Lesung des sogenannten Heizungsgesetzes und gab damit dem Antrag auf eine einstweilige Verfügung von Thomas Heilmann (CDU) statt.

Die Ampelregierung hatte nach langem Streit und Verhandlungen den finalen Entwurf des sogenannten Heizungsgesetzes erst am vergangenen Freitag, kurz vor der Sommerpause vorgelegt. Die Verfassungsrichter begründeten ihre Entscheidung, mit dem erheblichen Zeitdruck in Kombination mit der Komplexität des Gesetzes.

Der 1. Januar 2024 wird nunmehr kaum zu halten sein.

Nach schwierigen Verhandlungen konnte die Regierungskoalition eine Einigung über das Heizungsgesetz erzielen. Das neue Gebäudeenergiegesetz soll am 1. Januar 2024 in Kraft treten. Verpflichtend sind die Vorgaben zunächst nur für Neubauten. Ab 2024 soll möglichst jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben werden. Zudem wurden "Leitplanken" vereinbart, diese sehen wesentliche Änderungen zum Gesetzentwurf vor. Der Gesetzentwurf wird nun im Bundestag beraten. Er soll noch vor der parlamentarischen Sommerpause verabschiedet werden, die am 7. Juli beginnt.

Übergangsfrist bis max. 2028

Die Pflicht zum Umrüsten auf klimafreundliche Heizungen ist an einen kommunalen Wärmeplan gekoppelt. Für neue Heizungen im Gebäudebestand ist eine Übergangsfrist vorgesehen, bis die jeweilige Kommune ihre verpflichtende Wärmeplanung vorgelegt hat. Bis spätestens 2028 sollen die konkreten Pläne vorliegen. Solange keine kommunale Wärmeplanung vorliegt, gelten beim Heizungstausch die Regelungen des GEG noch nicht.                                                                                                                                    

Größere Technologieoffenheit

Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass neben Wärmepumpen auch andere umweltfreundliche Heizungsarten zugelassen werden. Bei einem Umstieg auf klimaneutrale Heizungssysteme sollen alle verschiedenen Optionen gleichwertig behandelt werden. Die Erfüllungsoptionen sollen praxistauglich sein und die Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. So sind Holz- und Pelletheizungen und Gasheizungen sind möglich, wenn sie auf Wasserstoff ümrüstbar sind.

Förderung und Mieterschutz

Die Mieter sollen nicht durch Gebühren belastet werden und die Vermieter solle Anreize haben, in moderne Heizungssysteme zu investieren. Daher wird die bestehende Förderkulisse unter Berücksichtigung der Modernisierungsumlage weiterentwickelt. Es soll bei Investitionen in eine klimafreundliche Heizung eine weitere Modernisierungsumlage unter der Voraussetzung eingeführt werden, dass eine Förderung in Anspruch genommen wird und die Mieterinnen und Mieter von der Inanspruchnahme der Förderung auch unter Berücksichtigung der weiteren Modernisierungsumlage finanziell profitieren.                                                                                                                                           

Die Förderung soll aus dem Klima- und Transformationsfonds finanziert werden und möglichst passgenau die einzelnen Bedürfnislagen und soziale Härten bis in die Mitte der Gesellschaft berücksichtigen. Die Regierung will die Haushalte im Rahmen notwendiger Neuinvestitionen nicht überfordert und niemanden zu etwas verpflichten, das in der jeweiligen Lebenslage nicht leistbar ist. Es gibt Ausnahmeregelungen für hochbetagte Hauseigentümer, die im Eigenheim wohnen, für Sozialhilfeempfänger, oder wenn die Umstellung in einem Gebäude technisch und ökonomisch keinen Sinn macht.

Entlastungspakete - Welche Entlastungen wurden im Bezug auf das Wohnen beschlossen?

Seit Oktober sank die Mehrwertsteuer auf Gas und Fernwärme von 19 auf 7 Prozent. Die zuerst geplante Gasumlage wurde ganz aufgehoben. 2023 steigt der CO2-Preis erstmal nicht. Vermieter zahlen künftig einen Teil der CO2-Kosten ihrer Mieter.

Gaspreisbremse

Für private Haushalte und kleine und mittlere Unternehmen, unter 1,5 Millionen Kilowattstunden Gasverbrauch im Jahr, übernimmt der Bund den Abschlag im Dezember für die Gasversorgung und Fernwärmeversorgung.

Der Bundestag hat die Gaspreisbremse gebilligt. Ab März 2023 bis April 2024 tritt eine Preisbremse bezogen auf 80 % des Vorjahresverbrauchs in Kraft für private Haushalte, kleine und mittlere Unternehmen sowie Vereine. Für die restlichen 20 % des Verbrauchs gilt der Vertragspreis. Im März werden rückwirkend auch die Entlastungsbeträge für Januar und Februar 2023 angerechnet, wie aus dem entsprechenden Gesetzentwurf hervorgeht.

Höchstpreis für den gedeckelten Anteil bei Gas = 12 Cent pro kWh

Höchstpreis für den gedeckelten Anteil bei Fernwärme = 9,5 Cent pro kWh

Strompreisbremse

Die Strompreis sollen für private Verbraucher sowie kleine und mittlere Unternehmen bei 40 Cent pro Kilowattstunde gedeckelt werden. Dies gilt für den Basisbadarf von 80% des prognostizierten Verbrauchs. Die Strompreisbremse gilt vom 01.03.2023 bis 30.04.2024 und im März werden zudem die Entlastungsbeiträge rückwirkend für Januar und Februar 2023 angerechnet. 

Bundesmodell in Mecklenburg-Vorpommern

Mecklenburg-Vorpommern hat sich bei der Reform der Grundsteuer für das sogenannte Bundesmodell entschlossen und auf die Nutzung von Länderöffnungsklauseln verzichtet. Bislang wurde die Grundsteuer von den jeweiligen Kommunen auf Basis von völlig veralteten Einheitswerten berechnet, welchen Grundstückwerten aus den Jahren 1935 (Ost) bzw. 1964 (West) entsprachen.

Die neuen Bemessungsregeln

Das neue System orientiert sich bei der Bemessung der Grundsteuer an der marktüblichen Bewertung von Grundstücken.

Grundstückswert, Grundsteuermesszahl und der Hebesatz der jeweiligen Gemeinden fließen nach wie vor mit ein. Neu ist die Ermittlung des Grundstückswertes bei Wohngrundstücken nach Bodenrichtwert und nach der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die regelmäßig aktualisiert werden muss. Zusätzlich wird die Grundstücksfläche, die Gebäudeart und Baujahr mit herangezogen.

Von Januar 2022 bis Mitte 2024 wird nun damit begonnen, die ca. 36 Millionen Grundstücke in Deutschland (ca. 1,2 Mio. Grundstücke in M-V) durch die Finanzämter neu zu bewerten und somit neue Grundsteuerwerte erstmals festzusetzen (Hauptfeststellungszeitpunkt).

Ab 2025 beginnt die Zahlungspflicht der neuen Grundsteuer

Ab dem 1. Januar 2025 wird die auf den neuen Grundsteuerwerten basierende Grundsteuer zum ersten Mal zu zahlen sein. Bis dahin gelten die bisherigen Einheitswerte und Grundsteuermessbeträge. Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt künftig 7 Jahre, sodass die nächste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 erfolgt.

Keine weitere Fristverlängerung

Wer zum 1. Januar 2022 Eigentümer oder Eigentümerin eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft war, wurde aufgefordert, bis zum 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abzugeben. In Mecklenburg-Vorpommern haben etwa 74 Prozent der Eigentümer und Eigentümerinnen ihre Erklärungen abgegeben. Eine Fristverlängerung werde es nicht geben, da die Finanzverwaltungen bis Ende des Jahres einen Großteil der Grundstücke bewerten müssen, erklärte Niedersachsens Finanzminister Gerald Heere zuletzt. Nur so lägen den Gemeinden die notwendigen Grundlagen für die Erhebung der Grundsteuer ab 2025 rechtzeitig vor. In Mecklenburg-Vorpommern werden zunächst Erinnerungsschreiben verschickt. Diese kommen wahrscheinlich in der zweiten Märzhälfte. Erst wer danach nicht reagiere, müsse mit Säumniszuschlägen rechnen und damit, dass der Wert seiner Immobilie geschätzt werde, so Finanzminister Heiko Geue.

Was versteht man unter einem Energieausweis?

Spätestens bei einem Verkauf oder bei einer Neuvermietung einer Immobilie benötigen Sie seit 2007 in den meisten Fällen zwingend einen Energieausweis. Der Energieausweis enthält Daten zur Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten des Gebäudes. Miet- oder Kaufinteressenten können somit die darin enthaltene Information, wie z.B. Endenergiekennwert (in kWh/m2 a) und Energieeffizienzklasse (A+ bis H), in ihre Miet- oder Kaufentscheidung einfließen lassen. Auch wenn der Mieter oder Käufer darauf verzichtet, muss dennoch ein Energieausweis vorgelegt werden. Wird kein gültiger Energieausweis übergeben, droht dem Vermieter oder Verkäufer ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 €. Ein Energieausweis hat ab Datum der Ausstellung eine Gültigkeit von 10 Jahren.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Es gibt 2 Arten von Energieausweisen, den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.

Der Bedarfsausweis bewertet den theoretischen Energiebedarf, der sich aus der Gebäudebeschaffenheit ergibt und ermöglicht eine nutzerunabhängige Beurteilung.

Der Verbrauchsausweis bewertet den tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudenutzers. Als Bemessungsgröße werden die letzten 3 Abrechnungsjahre vom Jahresenergieverbrauch herangezogen.

Ausstellung und Kosten der Energieausweise

Zur Ausstellung von Bedarfs- und Verbrauchsausweisen sind nur Personen berechtigt, die bestimmte Qualifikationen nachweisen können. Die Kosten liegen je nach Ausweistyp und Gebäudeart im Bereich von 50 € bis 250 €.

Wann braucht man keinen Energieausweis?

Für denkmalgeschützte Immobilien, bei Gebäuden mit einer Nutzfläche unter 50 m², bei Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als 4 Monaten im Jahr vermietet werden (Ferienhäuser/-wohnungen), bei Kirchen und bei Abrissgebäude benötigen Sie keinen Energieausweis. Ausnahmen hierzu finden sich im Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Lohnt sich aktuell der Verkauf Ihrer Immobilie noch?

Trotz turbulenter Zeiten sind Immobilien-Kaufpreise in unserer Region noch auf Rekordhöhe. Auch in Krisenjahren ist das sogenannte "Betongold" eine sichere und beliebte Wertanlage. Somit kann auch jetzt noch ein Verkauf überaus gewinnbringend für Sie sein. Wichtig dabei ist, sich vor einem geplanten Verkauf von einem qualifizierten Immobilienmakler umfangreich beraten zu lassen. Zudem kann dieser, durch seine große Datenbank potenzieller Käufer, genau die derzeitige Nachfrage-Situation auf dem Markt einschätzen.

Sie sind sich unsicher, ob Sie Ihre Immobilie jetzt verkaufen sollen?

Lassen Sie durch uns kostenlos und unverbindlich Ihre Immobilie bewerten.

Jetzt Kontakt aufnehmen, wir beraten Sie gern!

Aufteilung der CO²-Kosten zwischen Vermietern und Mietern beschlossen

Bislang haben Mieter den CO²-Preis allein getragen. Nach einem Beschluss der Bundesregierung werden nun auch Vermieter zur Kasse gebeten. Wieviel CO²-Steuer Vermieter am Ende zahlen müssen, hängt davon ab, wie klimafreundlich Ihre Immobilie ist. Die neue Regelung ist am 1. Januar 2023 in Kraft getreten.

Was ist eigentlich der CO²-Preis?

Der CO²-Preis, oder auch CO²-Steuer oder Klimasteuer genannt, wird in Deutschland seit 2021 angesetzt und bezieht sich auf 1 Tonne CO², die beim Verbrennen von Heiz- und Kraftstoffen ausgestoßen wird. Aktuell beträgt dieser 30 € pro CO² Tonne. Bis 2025 soll er auf ca. 55 € steigen und bis 2026 bis ca. 65 €.

Was ist das Ziel dieser CO²-Preisteilung?

Hauptziel ist es, einen Anreiz für Eigentümer zum energetischen Sanieren zu schaffen. Die Höhe der Abgabe hängt davon ab, wie klimafreundlich die jeweilige Immobilie ist.

Wie wird die Höhe des CO²-Preises ermittelt?

Ein zehnteiliges Stufenmodell regelt die Höhe der Abgabe für Vermieter, basierend auf die CO²-Emission einer jeweiligen Immobilie. Je höher die CO²-Emission, desto teurer wird es für den Eigentümer. Ist die Klimabilanz besonders schlecht sollen Eigentümer 95 % der CO²-Steuer zahlen und Mieter dann 5 %. Entspricht die Immobilie dem höchsten Energiestandard EH55, zahlt der Vermieter keine CO²-Kosten mehr und die CO²-Steuer bleibt weiterhin beim Mieter.

Ausnahmen bei Gewerbeimmobilien, bei denkmalgeschützten Gebäuden und in Milieuschutz-Gebieten

Bei Gewerbeimmobilien ist vorgesehen, dass der CO²-Preis je zur Hälfte zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird, wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde. Denkmalgeschützte Immobilien und Milieuschutz-Gebiete, in denen nicht ohne Weiteres saniert werden kann, sollen außen vorgelassen werden.

Die alle zehn Jahre stattfindende Volks- und Wohnungszählung wurde letztmalig im Mai 2022 durchgeführt.

Folgende Daten wurden durch Hausverwalter und Vermieter u.a. erfasst und gemeldet:

• vermietete Wohnungen und Gebäude
• Leerstand
• Gebäudetyp
• Wohnraumgröße
• Angaben zum Mieter
• Heizungsart und Energieträger
• aktuelle Kaltmiete bei Wohnimmobilien

Ziel soll die Erfassung verlässlicher Bevölkerungs- und Wohnungszahlen für Politik, Verwaltung, Wirtschaft, Wissenschaft und für die Allgemeinheit sein. 

Immobilienwirtschaft im Überblick

Sinkende Mieten und Preise sind in gewissen Regionen zwar möglich, doch das knappe Immobilienangebot bleibt als Grundproblematik weiterhin bestehen. Weiterhin zählt ein immer wieder zitierter Immobiliengrundsatz "Lage, Lage, Lage". Denn diese hat auch zu Krisenzeiten einen unmittelbaren Einfluss auf den Wert einer Immobilie.

Bei Gewerbeimmobilien sieht es etwas anders aus. Zwar bleiben aufgrund von bestehenden Gewerbemietverträgen, die Preise vorerst stabil. Allerdings haben branchenabhängig einige Gewerbemieter aktuell eine finanzielle Mehrbelastungen durch Steuer- und Mietnachzahlungen von vorausgegangen Stundungen und Rückstellungen oder die Rückzahlungen von aufgenommenden Notkrediten während der Coronazeit. Auch kommt es gelegentlich zu Rückforderungen der staatlichen Coronahilfen.

Rezession auf dem Immobilienmarkt?

Die ungebrochene Nachfrage nach Wohnraum ist zumindest in unserer Region vorerst ein Garant für Preisstabilität bei Wohnraumimmobilien. Eine Insolvenzwelle von klein- und mittelständischen Unternehmen blieb glücklicherweise vorerst aus. Nach Schätzungen zu Folge werden Zwangsversteigerung im kommenden Jahr mind. um 20% steigen. Durch ein sinkendes Einkommensniveau, beispielsweise durch Jobverluste oder Kurzarbeit, wird es für einige Immobileneigentümer schwierig werden, die laufenden Kreditraten hoch dotierter Objekte zu bedienen.

Aufgrund gestiegener Inflation beendete die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Niedrigzinsphase und erhöht nun in regelmäßigen Abständen den Leitzins. Folgeeffekte aus der Coronapandemie, Lieferkettenengpässe, gestiegene Rohstoff- und Energiepreise durch eine erhöhte Nachfrage und die aktuelle Ukrainekrise werden hier als Hauptgründe für die aktuelle Inflation gesehen.

Wie sich die Inflation positiv auf Immobilienkredite auswirkt

Die Veränderung der Verbraucherpreise auf breiter Front wird als Inflation bezeichnet. Aktuell liegt diese bei über 10 %. Viele Jahre spielte die Inflation in Deutschland kaum eine Rolle, aber dann kam die Coronakrise und nun der Ukrainekrieg. Aber wo viel Schatten, da auch viel Licht. Niedrig festgeschriebene Zinsen können bei hoher Teuerung auch zu Kostenvorteilen seitens der Kreditnehmer führen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Inflation auf lange Sicht beim Abtragen der Kreditschulden helfen, denn die festgeschriebene Kreditrate bleibt auch bei einer Inflationssteigerung gleich. Es kann also gerade jetzt durchaus sinnvoll sein, Schulden für Immobilienkredite aufzunehmen. 

Immobilienpreise 2024 - Unsere Prognose

Auf Grund der weiterhin hohen Nachfrage und des geringen Angebotes bei Wohnraumimmobilien werden die Kaufpreise in Ballungsgebieten weiterhin hoch bleiben. Der Remanenz-Effekt (Kinder aus den geburtenstarken Jahrgängen ziehen aus und die Eltern bleiben in den größeren Wohnungen/Häusern weiterhin wohnen) drückt noch bis 2025 auf die Nachfrage nach Wohnraum. Danach rechnen Experten mit einem Umkehreffekt. Ob es auf Grund des aktuellen Ukrainekonfliktes eine wesentliche Steigerung in den Zuwanderungszahlen gibt, welche dauerhaft auf den deutschen Wohnungsmarkt drückt, bleibt abzuwarten.

Das Angebot an Gewerbeimmobilien wird weiterhin moderat zunehmen. Anhaltene Probleme bei der Mitarbeiterbeschaffung, höhere Löhne (Lohn-/Preisspirale), aber auch nicht gesicherte Unternehmensnachfolgen, können weitere Gründe dafür sein, dass einige Unternehmer sich vom Markt zurückziehen werden.

Ferienwohnungen oder Ferienhäuser sind als Geldanlage weiterhin stark gefragt

Investieren in Regionen, wo andere Urlaub machen, verspricht zum einen hohe Wertstabilität und eine nachhaltig erzielbare Rendite. Die Ferienimmobilie in einem gewissen Maße selbst nutzen zu können, ist für viele Käufer ein weiterer Vorteil.

Punkte die Sie vor dem Erwerb speziell bei einer Ferienimmobilie checken sollten:

• Ist die weitere Nutzung als Ferienvermietung in dem Gebiet erlaubt?
• Wie hoch war die ortsübliche Auslastung in den letzten 3 Jahren?
• Wie steht es um die Qualität der Ausstattung und gibt es ggf. Optimierungspotenzial?
• Wie hoch sind die laufenden Kosten? (Nebenkosten, Kosten der Vermietung und Verwaltung, bei Eigentumswohnungen das Hausgeld)
• Höhe von evtl. geplanten Renovierung- und Instandhaltungsmaßnahmen
• Steuerliche Gesamtbetrachtung im Bezug auf Umsatzsteuer, Einkommensteuer, Gewerbesteuer und ggf. Erbschaftssteuer

Die Kaufpreise bei Ferienimmobilien können im Durchschnitt etwas höher, als die von normalem Wohnraum liegen und werden vorrangig durch die Lage zur Wasserlinie bestimmt. Optimal für die Ferienvermietung ist eine Wohnungsgröße, die von 2-4 Personen zur Übernachtung genutzt werden kann. Weitere Pluspunkte für die Vermietung an Feriengäste ist ein Pkw-Stellplatz und die Erreichbarkeit von gastronomischen Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten im näheren Umfeld.

Das Ziel nach einem Erwerb sollte selbstverständlich eine gute Auslastung durch hohe Kundenzufriedenheit sein. Um dies sicher zu stellen, wenn man als Eigentümer nicht immer vor Ort ist, sollte man überlegen mit der Vermietung einen lokalen Dienstleister zu beauftragen. Dabei ist empfehlenswert die einzelnen Leistungen der unterschiedlichen Vermietungsagenturen genau zu vergleichen, da sie sich stark unterscheiden können.

Sollten Sie Fragen zum Erwerb, zum Verkauf oder aber Interesse an einer Vermietung Ihrer Ferienimmobilie durch unsere Ferienvermietungsagentur die Warnemünder haben, kommen Sie gerne auf uns zu.

Räume mit 360 Grad Rundgängen interaktiv erkunden

Gehen Sie mit uns auf eine virtuelle Entdeckungstour - Ein virtueller Rundgang ermöglicht es, Immobilienangebote online in der digitalen Welt zu besichtigen.

Kaufinteressenten können somit viel kostbare Zeit sparen und rund um die Uhr viele Immobilienangebote auf einmal durchstöbern. Ein potenzieller Käufer kann interaktiv von Raum zu Raum gehen und somit einen ersten Eindruck von der Immobilie gewinnen.

Zum Schutz der Privatsphäre der Eigentümer können Dinge wie zum Beispiel private Fotos, Unterlagen oder auch sensible Sicherheitssysteme auf Wunsch verpixelt werden. 

Bei uns sind virtuelle 3D-Touren inklusive, sobald wir für Sie tätig werden dürfen.

3D-Erlebnis für schnellere Kauf- oder Mietentscheidungen

Das professionelle Rendern oder auch Visualisieren von Gebäuden ist heutzutage ein weiterer Baustein für eine ansprechende Immobiliepräsentation. Externe, interne Gebäudenansichten, Gebäude-Schnitte aber auch das Einbinden einer animierten Umgebung mit Menschen, Autos, Bäumen in höchster grafischer Qualität und Detailreichtum sind möglich. 

Mit unserer 3D-Technik lassen sich aber auch während Planungsphasen für Neubau-Projekte dynamische Designprozesse optimieren. Fotorealistische 3D-Visualisierungen erstellen wir dabei auf Wunsch bereits in 4K Auflösung.

Bei uns sind virtuelle 3D-Renderings inklusive, sobald wir für Sie tätig werden dürfen.

Immobilienverkauf in diesen turbulenten Zeiten

Profitieren Sie als Verkäufer von unserer über 30 jährigen Immobilien-Erfahrung und einer gepflegten Kundenkartei potenzieller Kaufinteressenten. Erfahren Sie jetzt, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Wir beraten Sie dazu gerne kostenfrei.

Hochauflösende Drohnenaufnahmen und virtuelle 3D-Touren

Virtuelle Besichtigungen im Livestream oder als 360 Grad Rundgang wurden während der letzten Monate immer weiter verfeinert. Mit Hilfe unser Flugdrohne sind wir in der Lage Foto-/Video-Luftaufnahmen in 5.1K Auflösung umzusetzen.

Coronakrise beschleunigte Digitalisierung

Auch in der Immobilienbranche kann ein Großteil der operativen Abläufe, digital abgebildet werden. Beispielsweise unterstützt die Digitalisierung bei Immobilienwertermittlungen durch eine dynamische Analysesoftware & aktuelle Bewertungsalgorithmen, in Online-Besichtigungen oder bei Kundengesprächen mittels Videokonferenz.

Digitale rechtskonforme Eigentümer­versammlungen werden in der Zukunft immer häufiger eine praktische Alternative sein, um die Zusammenkünfte in einer WEG unter Einhaltung von Hygieneauflagen stattfinden zu lassen. 

Ansprechende 3D-Grundrisse - optimales Kommunikationswerkzeug für potentielle Immobilienkäufer

Mit Hilfe eines appetitanregenden 3D-Grundrisses kann sich ein potenzieller Kunde schon vor der Besichtigung ein Bild von der Größe, Raumaufteilung, Lichteinfall machen.

Wir setzen hohe Maßstäbe an die Qualität der Präsentation Ihrer Immobilie und realisieren hochwertige 3D-Grundrisse für unsere Kunden kostenfrei - atmosphärisch, detailliert, möbliert, realistisch beleuchtet und zielgruppenorientiert. Ein leistungsstarkes Marketinginstrument in einer digitalen Zeit. 

Bei uns ist die grafische Grundrisserstellung inklusive, sobald wir für Sie tätig werden dürfen.

Bestellerprinzip bei Verkauf von Mietobjekten

Vielen war das Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnimmobilien bereits bekannt. Seit rund zwei Jahren gelten auch bei Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklercourtage. Dies ergibt sich aus dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, welches im Dezember 2020 in Kraft getreten ist.

Der sogenannte Provisionssplit sorgt dafür, dass zwischen Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen (50% / 50%) aufgeteilt wird und nicht mehr ausschließlich vom Käufer getragen werden muss. Die andere Variante, dass der Verkäufer die komplette Provision (100%) zahlt, ist weiterhin möglich. In der Praxis ergibt sich, durch diese Regulierung, jedoch kaum ein Vorteil bzw. Entlastung für den Immobilienkäufer.

Die Neuregelung zur Verteilung der Maklercourtage gilt nur für Verbraucher und nicht für Unternehmer.

Falls Sie Fragen zum Thema Provisionssplitt haben, dann nehmen Sie gerne Kontakt auf, wir beraten Sie gern!

Die neue WEG-Reform - Darauf müssen sich Wohnungseigentümer jetzt einstellen

Offiziell heißt die WEG-Reform: "Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohneigentumsgesetzes"

Die neuen Regelungen gelten ab Dezember 2020. 

Sanierung und Modernisierung werden vereinfacht

Die WEG-Reform gibt jedem Wohnungseigentümer das Recht auf eine Ladestation für E-Fahrzeuge, einen Glasfaseranschluss und andere bauliche Veränderungen, wie beispielsweise der barrierefreie Ausbau oder Maßnahmen zum Einbruchschutz.

Mehr Befugnisse für Verwalter

Mit der Neuerung kann die Eigentümerversammlung bauliche Veränderungen nicht so einfach verhindern. Sie hat allerdings die Möglichkeit, bei der Art der Durchführung mitzureden und sie zu organisieren, um den Überblick über den baulichen Zustand der Wohnanlage zu behalten.

Eine weitere Besonderheit ist die Art der Abstimmung während einer Eigentümerversammlung: Es müssen nur diejenigen, die auch tatsächlich für eine Sanierung gestimmt haben, die Kosten für die Maßnahmen tragen. Wenn eine Zweidrittelmehrheit für die baulichen Veränderungen stimmt, müssen auch die Gegner des Vorhabens anteilig bezahlen, solange sich die Kosten dafür im Rahmen halten und es sich nicht um eine Luxussanierung handelt.

Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG)

Mit der EEG-Umlage wird der Ausbau der Erneuerbaren Energien finanziert. Verbraucher und Firmen sollen nach dem Willen der Bundesregierung ab Juli 2022 nun keine EEG-Umlage mehr über die Stromrechnung bezahlen. Künftig wird diese direkt aus dem Bundeshaushalt, anstatt von den Verbrauchern, gezahlt. Ursprünglich war dieser Anpassungsschritt erst für Anfang 2023 geplant und wurde jetzt wegen der hohen Energiepreise vorgezogen.

Gebäudeenergiegesetz ersetzt EnEV, EEWärmeG und EEG

Das Gebäudeenergiegesetz ist ein deutsches Bundesgesetz. Es führt das Energieeinspargesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen.

Ab 1. Januar 2023 ist eine Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2023) in Kraft getreten, mit höheren Anforderungen an die Energieeffizienz von Neubauten. Diese müssen den EH55-Standard aufweisen statt des bisherigen EH75-Standard. Zu gleich wird die Anrechnung von am Gebäude erzeugtem Strom aus erneuerbaren Energien auf den Primärenergiebedarf vereinfacht.

Änderungen gelten für den Gebäudebestand

Wird ein Gebäude erweitert oder ausgebaut, müssen Sie nicht mehr zwischen Erweiterungen mit und ohne Wärmeerzeuger unterscheiden. Der Einbau von reinen Öl- und Kohleheizungen werden ab 2026 verboten, wenn nicht sichergestellt werden kann, dass ein Teil der Wärmeversorgung über erneuerbare Energien erfolgen kann. Anlagen die vor 1991 eingebaut wurden, dürfen grundsätzlich nicht mehr betrieben werden. Falls ein Anschluss an das Gas- oder Fernwärmenetz nicht möglich ist, gelten in diesem Falle Ausnahmen.

Weiter soll die Qualität von Energieausweisen und Modernisierungsempfehlungen erhöht werden. Neu ist außerdem die Verpflichtung des Verkäufers oder Vermieters vor Verkauf oder Vermietung, einen Energieausweis zu beschaffen, falls kein gütiger Energieausweis vor liegt. 

BGH nimmt im Streit um Schönheitsreparaturen Mieter und Vermieter gemeinsam in die Pflicht.

Erbschaftssteuer, Freibeträge & Sonderregelungen

Immobilien bringen im Erbfall eine außergewöhnliche Herausforderung mit sich. Abweichend zu einem Geldbetrag, kann ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung nicht so leicht an alle Erben aufteilt werden.

Erbschaftssteuer - Ab wann, wie viel und wie berechnet sich diese?

Wie lässt sich Erbschaftssteuer vermeiden?

Welche Freibeträge und Pflichtteilsansprüche haben Ehe- und Lebenspartner, Kinder sowie Geschwister?

Welche Sonderregelungen gibt bei Immobilien?

Welche Möglichkeiten haben Erblasser zu Lebzeiten, Ihr Vermögen steuersparend an die Erben, beispielsweise über Nießbrauch oder Schenkung zu verteilen?

Gerne sprechen wir mit Ihnen darüber und zeigen Ihnen interessante Möglichkeiten auf!

Jetzt Kontakt aufnehmen, wir beraten Sie gern!

Eigentum verpflichtet

Falls Sie den Kauf einer Immobilie planen, sollten Sie das neue Eigentum auch entsprechend absichern. Bei einer Wohneigentumsanlage (WEG) ist es etwas anders. Hier hat man, nach dem Kauf einer Eigentumswohnung, automatisch Versicherungsschutz der bestehenden Wohngebäudeversicherung. Denn die WEG hat in der Regel das Gesamtgebäude versichert. Bei einem Hauskauf geht die Wohngebäudeversicherung des Vorbesitzers automatisch auf Sie über. Sobald Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen sind, haben Sie einen Monat Sonderkündigungsrecht. Bei der Immobilienfinanzierung ist ein vorab entsprechender Nachweis über die bestehende Wohngebäudeversicherung einzureichen.

Diese Versicherungen brauchen Sie für Ihre Immobilie

• Hausratsversicherung: Eine Hausratversicherung deckt sämtliche "bewegliche" Ge- und Verbrauchsgegenstände Ihres Haushalts ab. Versichert sind hier beispielsweise Möbel, Kleidung und Bargeld. Eine Schadensregulierung erfolgt nach Einbruchdiebstahlschäden, Blitz-, Sturm- oder Hagelschäden, Brand-/oder Explosionsschäden oder Leitungswasserschäden. Hier ist darauf zu achten, dass man nicht unterversichert ist. Empfehlenswert hierbei ist, eine genaue Aufstellung seines Hausrates mit jeweiligen Rechnungen oder eine Inhaltsaufstellung mit Fotos zu dokumentieren. Im Schadenfall zahlt die Hausratversicherung eine Entschädigung, die entweder dem aktuellen Neuwert (Wiederbeschaffungswert) oder dem aktuellen Zeitwert des Gegenstands entspricht. Von der Hausratversicherung ausgeschlossen sind Glasschäden.
  

• Die Haus- und Grundbesitzer Haftpflichtversicherung schützt Sie, falls eine Dritte Person zu Schaden kommt. Als Immobilienbesitzer haften Sie unbegrenzt und ein Leben lang für Schäden, die durch die Vernachlässigung Ihrer Sorgfaltspflicht verursacht wurden. Ein Passant rutscht im Winter auf dem Gehweg vor Ihrem Haus aus und verletzt sich dabei. Die Haftpflichtversicherung würde in diesem Schadensfall die Behandlungskosten übernehmen.

• Wohngebäudeversicherung: Im Kern geht es bei der Immobilienversicherung, um die unverzichtbare Wohn-/Gebäudeversicherung. Dabei werden in der Regel die Leitungswasserversicherung, die Feuerversicherung und die Sturm- und Hagelversicherung in einem Vertrag verbunden. Sie kommt für Kosten auf, die durch Schäden am Gebäude selbst entstehen. Dies umfasst auch Schäden an Nebengebäuden und an fest mit dem Gebäude verbundenen Objekten. Beispiele sind hierfür wären Blitzschlag, Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser, Explosionen, Überspannung. Der Schutz vor Elementarschäden ist häufig nicht integriert. 

• Elementarversicherung: Mit dieser Zusatzversicherung (wenn nicht in der Wohngebäudeversicherung enthalten) können Sie sich gegen Schäden aus Naturgewalten (Überschwemmungen, Erdbeben, Erdrutsch, Lawinen) absichern. Leider bieten einige Versicherungsgesellschaften die Elementarversicherung nicht mehr an.

Was tun im Schadensfall?

• Führen Sie Schadenminderungsmaßnahmen durch, um den Schaden so gering wie möglich zu halten.
• Dokumentieren Sie den Schaden am besten mit Fotos.
• Setzen Sie schnellstmöglich eine Schadensmeldung bei Ihrer Versicherung ab.

Das Prinzip der Nachhaltigkeit auf den gesamten Lebenszyklus bezogen

Ist es möglich ein Haus zu bauen, das sich in Zukunft an Ihre Gegebenheiten und Wünsche anpassen lässt? Je nach Lebenszyklus verändert sich auch die Familiensituation in einem Wohnraumkörper. Zuerst Alleinstehend, dann kommt ein Partner und Kinder ins Leben, dann ziehen die Kinder Jahre später wieder aus. Da sich Bedürfnisse schnell ändern können, ist die Wohnfläche mal zu groß und mal zu klein.

Wie nachhaltig wäre es, wenn ein Haus mit Ihnen mitwächst oder schrumpft?

Modulare Bauweise ist nichts Neues. Es gibt seit Jahren Modulhäuser, erweiterbare Tiny-Häuser oder zu Wohnraum umgebaute Seecontainer. Dabei ist immer die wichtigste Voraussetzung, dass Sie ein Grundstück haben, welches Raum für Veränderung zulässt. 

Wir haben für Sie einige Punkte zusammengefasst, die im Bezug auf das modulare Bauen und den unterschiedlichen Szenarien wichtig sind:

• Das Grundstück sollte zum dauerhaften Wohnen ausgeschrieben sein.
• Das erste Wohnmodul sollte mittig platziert werden, um spätere Anbauten nach allen Himmelsrichtungen zu ermöglichen.
• Das Grundstück sollte groß genug sein, um Erweiterungen in Zukunft zu erlauben.
• Planen und gestalten Sie schon zu Beginn barrierefrei.
• Schnittstellen zu Anbaumodulen sollten vorab eingeplant werden.
  

Baukindergeld

Wer vom 1. Januar 2018 bis zum März 2021 eine Baugenehmigung erhielt oder eine Immobilie kaufte, konnte das Baukindergeld über KfW beantragen. Ursprünglich sollte die Förderung bis zum 31. Dezember 2023 laufen. Da die finanziellen Mittel bereits ausgeschöpft sind, konnten Anträge nur noch bis Ende Dezember 2022 eingereicht werden. Der Zuschuss wurde finanziert aus Mitteln des Bundes­ministeriums für Wohnen, Stadt­entwicklung und Bauwesen (BMWSB). Dafür stellte der Bund Förder­mittel in Höhe von insgesamt 9,9 Mrd. Euro bereit, die bereits aufgebraucht sind. 

Neue Förderung für Wohneigentum geplant

Die Bundesregierung plant im Juni einen Neustart der Wohneigentumsförderung für Familien. Berechtigt seien Familien mit einem Jahreseinkommen bis zu 60.000 Euro. Pro Kind erhöhe sich die Förderung um 10.000 Euro, sagte Bundesbauministerin Klara Geywitz der Zeitung "Welt am Sonntag". 350 Millionen Euro pro Jahr würden dazu von der staatlichen Förderbank KfW mittels zinsgünstiger Kredite an Interessierte weitergegeben. Die Förderung erfolgt in Form eines zinsgünstigen Kredites für energetisch-hochwertige Neubauten.

Rechtsprechungsänderung

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich mit aktuellem Urteil (IX R 13/22) zu der Frage geäußert, ob der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft, zu der auch Grundbesitz gehört, und die zeitnahe Veräußerung des Grundstücks ein privates Veräußerungsgeschäft darstellen, mit der Folge, dass der daraus erzielte Überschuss als sonstige Einkünfte im Rahmen der Einkommensbesteuerung steuerpflichtig wird.

Das Urteil betrifft Erben, die zu einer Erbengemeinschaft gehören und beabsichtigen, diese aufzulösen, indem sie die Anteile der anderen Miterben übernehmen und dafür eine Auszahlung leisten, um anschließend zeitnah Grundstücke oder Immobilien aus dem Nachlass zu verkaufen.

Im konkreten Fall übernahm ein Erbe die Anteile der anderen Miterben an einer Erbengemeinschaft gegen entsprechende Ausgleichszahlung. In dieser Erbmasse befand sich auch Grundbesitz. Diesen verkaufte er weniger als drei Jahre nach Eintritt des Erbfalls und weniger als ein Jahr nach Übernahme als Alleineigentümer. Normalerweise wäre der Veräußerungsgewinn aus dem Grundbesitz innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung einkommensteuerpflichtig, sog. Spekulationsfrist. Dieser Meinung war auch das Finanzamt und berücksichtigte den Veräußerungsgewinn bei der Einkommensbesteuerung im Einklang mit der noch gültigen Weisung des Bundesfinanzministeriums in derartigen Fallen.

Der BFH vertritt hierzu in Änderung seiner Rechtsprechung eine gegenteilige Auffassung. Der Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft ist nach seiner Auffassung nicht gleichzusetzen mit dem direkten Erwerb eines Grundstücks oder einer sonstigen Immobilie. Die Veräußerung des aus dem Nachlass stammenden Grundbesitzes bleibt daher einkommensteuerfrei, obwohl die Übernahme der Erbanteile innerhalb von 10 Jahren erfolgte.

Der Grund dafür ist, dass das erworbene und das veräußerte Wirtschaftsgut identisch sein müssen. Dies ist nach Auffassung des BFH nicht der Fall, wenn Erbanteile gekauft werden und sodann ein Grundstück der Erbmasse veräußert wird. Der Betroffene hatte nämlich nicht für das Grundstück bezahlt, sondern für die Erbanteile. Da jeder Fall individuell gelagert ist, sollte steuerrechtlicher Rat eingeholt und die Entwicklung der Gesetzgebung beachtet werden.

Teilentgeltliche Übertragungen von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unterhalb der historischen Anschaffungskosten sind keine tatbestandlichen Veräußerungen im Sinne des § 23 EStG (Az. 3 K 36/24). Somit ist nach Auffassung des Niedersächsischen Finanzgerichts die Betrachtung der Finanzverwaltung, dass bei solchen teilentgeltlichen Übertragungen wie im Streitfall rechnerisch für den Übertragenden ein privater Veräußerungsgewinn entstehen könnte, unzutreffend. Vor allem besteht in solchen Fällen kein Anlass, eine Aufteilung des einheitlichen Übertragungsvertrages im Wege der vorweggenommenen Erbfolge in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil anhand des Verkehrswertes vorzunehmen. Gegen die Entscheidung wurde Revision eingelegt, welche beim Bundesfinanzhof (Az. IX R 17/24) offen ist.