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Häufig gestellte Fragen

Abbruchwert

Wenn ein bebautes Grundstück wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll genutzt werden kann und die Kosten für den Abbruch vom Grundstückswert abgezogen werden, spricht man von einem Abbruchwert.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Zur Aufteilung einer Immobilie in einzelne, rechtlich voneinander getrennten Wohneinheiten schreibt das Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vor. Diese ist Grundvoraussetzung um separates Wohn- und Teileigentum zu bilden und ergibt sich aus den Paragrafen 3 und 7 des WoEigG. Hierbei ist erforderlich, dass jede Wohnung (Wohnungseigentum) und alle nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten (Teileigentum) baulich so von-einander getrennt sind, dass sie als eigenständige und in sich abgeschlossene Einheiten funktionieren. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Aufteilungsplan ist Grundlage zur Erstellung einer Teilungserklärung (z.B. für eine grundbuchliche Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen).

Ablöse

Der Eigentümer oder der Vormieter einer Mietwohnung/-haus kann eine Ablöse verlangen, wenn der Mieter oder Nachmieter das Inventar der Wohnung, unter anderem Einbauten oder Einrichtungsgegenstände übernimmt oder Renovierungskosten nach einem Auszug anfallen.

Abnahme

Ist die Übergabe einer vertraglich vereinbarten Leistung. Beispielsweise nimmt der Bauherr nach Fertigstellung seines Objektes die Baumaßnahmen bei seinem Architekten oder Bauunternehmen ab.

Abnahmeprotokoll

Es handelt sich um ein schriftliches Protokoll, das bei der Abnahme oder Übergabe an den Eigentümer, Mieter oder Vermieter den Zustand der Immobilie festhält.Darin wird dokumentiert, die Anschrift, das Datum, der Zählerstände, die Anzahl der Schlüssel, der Zustand der Immobilie (Schäden oder Mängel) sowie Absprachen zwischen Vermieter und Mieter oder Verkäufer und Käufer. Somit stellt das Abnahmeprotokoll eine umfangreiche Bestandsaufnahme der jeweiligen Wohnung bzw. des Hauses dar. Bei einer Mietwohnung oder einem vermieteten Haus spielt das Abnahmeprotokoll eine wichtige Rolle. Es soll den Mieter davor schützen, für Schäden verantwortlich gemacht zu werden, die vor ihrer Mietzeit entstanden sind. Auch bei einem Eigentümerwechsel ist das Protokoll sinnvoll, der Verkäufer und der Käufer dokumentieren, wie der Zustand der Immobilie zum Abnahmezeitpunkt ist.

Abschreibung

Ist der Betrag, um den der Buchwert eines Vermögensgegenstands im Laufe seiner Nutzungsdauer gemindert wird. Eine Immobilie verliert über ihre Nutzungsdauer hinweg an Wert. Dieser Verlust wird buchhalterisch als Abschreibung erfasst und geht in die Gewinn- und Verlustrechnung ein. In sogenannten AfA-Tabellen können die jeweiligen Abschreibungszeiträume entnommen werden.

Amortisation

Ein Objekt amortisiert sich, wenn die anfänglichen Aufwendungen nach einem bestimmten Zeitraum durch die Erträge gedeckt werden. Die Dauer dieses Prozesses wird als Amortisationszeit bezeichnet.

Annuität

Ist eine regelmäßige Zahlung, durch die ein Darlehen in einer festgelegten Laufzeit getilgt wird. Sie besteht aus Zinszahlung und Tilgungszahlung. Durch die anhaltenden Zahlungen verringert sich im Laufe der Zeit der Anteil der Zinszahlung und der Anteil der Tilgungszahlung erhöht sich.

Annuitätendarlehen

Ist eine Finanzierungslösung, bei der Käufer einer Immobilie anhaltend die gleichen Raten zahlt. Die sogenannten Annuitäten oder auch Raten, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen, ändern sich dabei erst nach dem Ablauf der Zinsbindungsfrist.

Anrainer

Sind die Eigentümer, Mieter und Pächter, die mit einer anderen zur Bebauung vorgesehenen Liegenschaft in einem räumlichen Näheverhältnis liegen. Wenn sich zwei Anrainer über die Fragen des Neben- und Miteinanders auseinander setzen, können typische Fragenkomplexe folgende sein: Bepflanzung auf und an der Grenze, Umgang mit Grünschnitt (Beschnitt von Bäumen oder Hecken), Fallobst an der Grenze, Bau von Garagen, Carports, Zäunen und Wänden an den Grenzen, Lärm spielender Kinder, Umgang mit Haustieren und Ruhestörung. Die jeweiligen Bestimmungen können sowohl im BGB, als auch in einer Bauordnung oder im Nachbarschaftsrecht zu finden sein. Anrainerverkehr hingegen ist der Verkehr Dritter zu diesen Anrainern, also etwa Besucher, Gäste, Lieferanten und Angestellte.

Anschaffungskosten

Sind alle Kosten, die für den Erwerb einer Immobilie aufgewendet werden. Hierzu gehören beispielsweise die Kosten für Gutachten, Makler, Notar sowie die Gebühren für Grundbuchänderungen.

Anschlussfinanzierung

Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Darlehen durch ein neues Darlehen abgelöst. Wenn das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufgenommen wird, nennt man das auch Prolongation. Eine Umschuldung wird vorgenommen, wenn der Kreditnehmer die Bank wechselt.

Asset Deal

Ist eine Form eines Unternehmenskaufs, bei dem die jeweilgen Wirtschaftsgüter eines Unternehmens (engl. assets), beispielweise Maschinen oder Lizenzrechte einzeln erworben und auf den Käufer übertragen werden. Die Übertragung erfolgt an einem vertraglich vereinbarten Stichtag.

Auflassung

Die Auflassung ist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang des entsprechenden Verkaufobjektes. Sie dient dem Käufer als verbindliche Zusage, im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen zu werden. Die Auflassung wird notariell beurkundet und ist ein Bestandteil des notariellen Kaufvertrags. Zudem ist die Auflassung eine Bedingung für die Eigentumsumschreibung. Die Auflassung ist gesetzlich in §925 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) verankert.

Auflassungsvormerkung

Dient der rechtlichen Absicherung des Käufers beim Immobilienerwerb. Der Käufer wird als neuer Eigentümer vorgemerkt, somit hat der Verkäufer nicht mehr das Recht, das Grundstück an einen weiteren Interessenten zu verkaufen. Die Vormerkung wird im Grundbuch eingetragen und sichert dem Käufer diesen Eigentumsübergang zu. Auch wenn der Kaufvertrag bei der notariellen Beurkundung unterschrieben wurde, ist der Käufer noch nicht der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie. Zwischen der Auflassungsvormerkung und der Auflassung, also der eigentlichen Eintragung ins Grundbuch vergehen bis zu 2 Monate.

Aufteilung

Mit einer Aufteilung ist die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen gemeint. Diese neu geschaffenen Teileigentumseinheiten können dann möglichst gewinnbringend einzeln weiter veräußert werden.

Aval

Mit der Unterzeichnung einer Bürgschaft = Avals verpflichtet sich der Bürge dem Gläubiger eines Dritten gegenüber, für dessen Verbindlichkeiten aufzukommen. (siehe auch Bürgschaft)

Barrierefreiheit

Durch das Behindertengleichstellungsgesetz wird die Barrierefreiheit definiert. Immobilien sollen demzufolge so barrierefreie ausgestattet sein, sodass Menschen mit einer Behinderung dazu zählen auch Menschen mit altersbedingt körperlichen Einschränkungen, diese ohne Einschränkungen bewohnen und nutzen können ohne fremde Unterstützung.

Baubürgschaft

Kann von Vertragsabschluss als Voraussetzung ausgehandelt werden und sichert den Bauherren gegen finanzielle Forderungen gegenüber seinem Bauunternehmer ab, wenn dieser zahlungsunfähig geworden ist.

Baudenkmal

Ein Bauwerk wird als Baudenkmal bezeichnet, an deren Erhalt ein öffentliches Interesse besteht. Laut den Richtlinien des Denkmalschutzes fallen darunter baugeschichtlich wertvolle Gebäude oder Gebäudeteile, die in die Denkmalliste eingetragen sind. Diese stehen in der Regel für einen bestimmten Baustil oder für eine historische Epoche und bilden deshalb ein wertvolles Kulturgut. Zum Schutz dieser Bauwerke regelt die örtliche Denkmalschutzbehörde alles und muss vor Umbauten oder Sanierungen eine Genehmigung erteilen. So soll sichergestellt werden, dass diese Gebäude dauerhaft erhalten bleiben.

Baugrenzen

Legen die überbaubare Fläche von Grundstücken fest und werden in der Regel als blaue Linien dargestellt.

Baujahr

Das Baujahr einer Immobilie entspricht dem Jahr, in dem das Gebäude gebaut wurde. Zudem gibt es Auskunft über den Zustand, wahrscheinlich verwendete Baumaterialien und deren Verarbeitung. Mögliche Mängel an dem Gebäude können durch das Baujahr vorhergesagt und abgeschätzt werden.

Baulastenverzeichnis

Enthält die Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks sowie Wegerechte. Das Baulastenverzeichnis wird von dem Bauamt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde geführt. Bei Neubauten sowie vor dem Erwerb von Bestandsimmobilien lohnt sich vorhergehende Einsichtnahme.

Bausparvertrag

Bei einem Immobilienkauf wird durch diese traditionelle Finanzierungsform, zuerst in einen Bausparer Eigenkapital angespart, welches später zusammen mit einem Darlehen in die Auszahlung kommt. Im Anschluss folgt die Kreditabzahlung. Bausparverträge können vor allem als Absicherung gegen steigende Hypothekenzinsen, aber auch zur Finanzierung von Sanierungsprojekten sinnvoll sein.

Bebauungsplan

Ein Bauvorhaben muss einen bestehenden Bebauungsplan (B-Plan) berücksichtigen. Das Bauplanungsrecht gibt Auskunft über die zulässige Bebauung eines Baugrundstücks. Der B-Plan ist ein mit Zeichnung, Farbe und Planzeichen versehenes Regelwerk, das die bauliche und sonstige Nutzung eines genau abgegrenzten Teils einer Gemeinde definiert. B-Pläne werden öffentlich bekannt gemacht und sind für jedermann bei der Stadt oder Gemeinde einsehbar. Aus dem B-Plan ergibt sich die Art der baulichen Nutzung (z.B. reines Wohngebiet, allg.Wohngebiet, besonderes Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet) und das Maß der baulichen Nutzung durch Festsetzung der Zahl der Geschosse, der Grund- und Geschossflächenzahl, Baumassenzahl, sowie der Höhe des Gebäudes.

Bieterverfahren

eine besondere Art der Vermarktung einer Immobilie. Verschiedene Kaufinteressenten geben nach einer Besichtigung ihre Gebote ab. Ähnlich wie eine Versteigerung können sich die Bietenden durch Erhöhung ihrer Angebote überbieten. Der Eigentümer erteilt den Zuschlag, zumeist an den Höchstbietenden.

Belastungsvollmacht

Meist benötigt der Käufer ein Darlehen, um den Kaufpreis zahlen zu können. Banken bzw. Versicherungen verlangen, dass der Käufer eine Sicherheit leistet. Deswegen bevollmächtigt der Eigentümer der Immobilie durch eine Belastungsvollmacht im Kaufvertrag den Käufer, das Grundstück mit einem Grundpfandrecht zu belasten, um so der Bank im Vorfeld eine Sicherheit zu bieten.

Beleihungsgrenze

Stellt einen prozentualen Abschlag vom Beleihungswert einen Kreditsicherheit dar, Banken dürfen in den Regel maximal bis zu dieser Obergrenze Kredite gewähren.

Beleihungswert

Wird von der finanzierenden Bank zur Entscheidung über Art und Umfang einer Darlehensgewährung für den Kauf einer Immobilie herangezogen. Der Beleihungswert ist nicht zu verwechseln mit dem Kaufpreis. Denn dieser liegt höher, da das Kreditinstitut bei der Errechnung des Beleihungswertes einen Sicherheitsabschlag für den Fall der Zwangsversteigerung mit einkalkuliert.

Beschlussfassung

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) regeln die jeweiligen Wohnungseigentümer ihre Angelegenheiten durch Beschlüsse während Wohnungseigentümerversammlungen, sofern sie nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können (§ 23 Abs. 1 WEG gesetzl. Beschlusskompetenz), oder durch ein sogenanntes Umlaufverfahren. Verstösst ein Versammlungsbeschluss gegen gesetzliche Vorschriften oder die Gemeinschaftsordnung, ist er mangelhaft. Das bedeutet aber nicht, dass der Beschluss automatisch unwirksam ist. Bei einen geplanten Erwerb von Teileigentum z.B. einer Eigentumswohnung ist es ratsam, die Beschlussfassung der WEG vorab einzusehen.

Bestandsimmobilie

Unter einer Bestandsimmobilie versteht man eine vollständig entwickelte Immobilie, bei der alle Bautätigkeiten abgeschlossen sind und die bereits bewohnt bzw. genutzt wurde. Die Bestandsimmobilie ist in der Anschaffung eher günstiger als eine Neubauimmobilie. Hinzu kommt, dass es kein Baurisiko gibt.

Bodenrichtwert

ist nach § 196 Absatz 1 BauGB definiert als der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone). Dabei wird angenommen, dass die Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone ähnliche Grundstücksmerkmale aufweisen, in Hinsicht auf Art und Maß der Nutzbarkeit, und somit im Wesentlichen auch gleiche Wertverhältnisse vorliegen. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Bungalow

Es ist ein frei stehendes, eingeschossiges Haus. Die Form des Daches ist nicht vorgegeben. Die meisten Bungalows besitzen aber Flachdächer. Ein Haus ist ein Bungalow, wenn alle Wohnräume des Gebäudes auf einer Ebene liegen. Das Wohnen findet auf Bodenhöhe statt. Sie sind barrierefrei und wenig tragende Wände ermöglichen offene und weitläufige Raumkonzepte.

Bürgschaft

Mit Unterzeichnung einer Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge dem Gläubiger eines Dritten gegenüber, für dessen Verbindlichkeiten aufzukommen. Bei einem Immobilienkauf oder einer Anmietung kann eine Bürgschaft beispielsweise die Zahlungen eines Käufers oder des Mieters gegenüber Gläubigern oder Vermietern absichern.

CAP-Kredit

Ist ein Darlehen mit einem variablen Zinssatz, den alle drei Monate angepasst wird. Zudem gibt es eine Zinsobergrenze, die nicht überschritten wird.

Cashflow

stellt Einnahmen und Ausgaben gegenüber, die im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie anfallen.

CO2-Neutral

CO2 neutrale Gebäude zeichnen sich durch eine hohe Energieeffizienz aus. Darüber hinaus erfolgt ihre Versorgung ausschließlich über nachhaltige Energiequellen.

Concierge

Concierge bedeutet aus dem französischen übersetzt Hausmeister oder Portier. Concierges trifft man häufig in Hotel- oder Wohnanlagen aber auch in Geschäftsgebäuden an.

Courtage

Courtage auch Maklercourtage oder Maklerprovision genannt ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages oder für die Vermittlung eines solchen Vertrages erhält. Wer in welcher Höhe Provisionspflichtig ist, richtet sich nach dem jeweiligen Verkaufs- oder Vermietungsfall. Das Bestellerprinzip regelt dies bei Vermietung oder Verkauf von Wohneigentum, also wenn Käufer oder Mieter Verbraucher und keine Unternehmer sind. Bei Vermietung von Wohnraum zahlt derjenige, der den Makler beauftragt hat, was in der Regel der Vermieter ist. Bei gewerblicher Vermietung zahlt meistens der Gewerbemieter. Beim Verkauf von Wohnraum muss entweder der Verkäufer zu 100% oder hälftig Käufer (50%) und Verkäufer (50%) die Courtage begleichen. Der Provisionssplitt gilt nicht beim Verkauf von unbebauten Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder wenn unternehmerisch gehandelt wird.

Cybersecurity

Auch IT-Sicherheit genannt, ist der Schutz von Computernetzwerken und -systemen vor Datendiebstahl oder Beschädigung der Hard- und Software oder aber der von ihnen verarbeiteten Daten, sowie vor Unterbrechung oder Missbrauch der angebotenen Dienste und Funktionen.

Datenschutzerklärung

Beschreibt die Verarbeitung von Informationen und Daten. Dazu gehören vor allem personenbezogene Daten wie Name, Adresse, E-Mail-Adresse, IP-Adresse. Die Datenschutzerklärung ist abzugrenzen von der Einwilligung im Datenschutz.

Dauernutzung

Hat eine Person ein Dauernutzungsrecht für ein Grundstück oder Räumlichkeiten, darf sie diese beispielsweise für gewerbliche Zwecke dauerhaft nutzen.

Dauerwohnrecht

Das Recht, dauerhaft in einer Wohnung oder in einem Haus zu wohnen, ohne dass man selbst Eigentümer ist oder ein Mietvertrag hat. Es stellt eine besondere Form des Wohnrechts dar.Festgelegt wird es im Grundbuch der Immobilie.

Deflation

Deflation tritt auf, wenn die Nachfrage nachlässt, was wiederum zu niedrigeren Preisen führt. Eine Deflation ist für einen Kreditnehmer eher nachteilig, wenn beispielweise der Immobilienkredit vor der Deflation oder vor deren Höhepunkt abgeschlossen wurde. Dadurch, dass der Wert des Geldes steigt, steigt auch der Wert des noch offenen Restbetrags. Deflation ist das Gegenteil von Inflation.

Denkmalschutz

Denkmalschutz dient dem Schutz von Kulturdenkmälern und kulturhistorisch relevanten Gebäuden. Welche Immobilien unter Denkmalschutz stehen, entscheidet das zuständige Denkmalamt und ist im jeweiligen Denkmalschutzgesetz der Länder festgehalten. Wird ein Gebäude unter Schutz gestellt, wird dies im Grundbuch eingetragen. Allerdings ist aus dem Eintrag nicht ersichtlich, welche Teile des Hauses im Detail unter Schutz stehen. Moderisierungs- und Renovierungsmaßnahmen dürfen teilweise nur durchgeführt werden, wenn das Denkmalamt zustimmt. Wer ein Haus, das unter Denkmalschutz steht, erwirbt, kann in den ersten acht Jahren nach dem Kauf jeweils 9 % und in den folgenden 4 Jahren jeweils 7 % der Modernisierungs- und Renovierungskosten als Abschreibung ansetzen.

Dienstbarkeiten

Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) unterscheidet drei Arten von Dienstbarkeiten, die zur Absicherung im Grundbuch eingetragen werden.

1. die Grunddienstbarkeit ist ein Recht an einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks und des jeweiligen Eigentümers z.B. ein Wege- oder Leitungsrecht

2. die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist ein Recht an einem Grundstück zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person, die namentlich im Grundbuch eingetragen ist

3. der Nießbrauch ist im Grundstücksrecht ein unverkäufliches, nicht vererbbares Nutzungsrecht an einer Immobilie zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person und kann nur mit Einverständnis des Nießbrauchberechtigten wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden

Dingliche Absicherung

Sind Kreditsicherheiten, die als Sachwert vorhanden sind und von Kreditinstituten zur Sicherung von Darlehen verwendet werden können. Zu den dinglichen Sicherheiten zählen u.a die Eintragung einer Grundschuld oder auch die Hypothek auf ein Beleihungsobjekt.

Disagio

Auch Damnum genannt ist der Differenzbetrag zwischen einem vereinbarten Darlehensbetrag und der eigentlichen Auszahlungssumme.

Doppelhaus

so werden Häuser bezeichnet, die aus zwei Haushälften bestehen, die eine gemeinsame Hauswand haben und in den meisten Fällen auch einen gemeinsamen Garten, der aufgeteilt oder zusammen genutzt wird. Doppelhäuser sind ähnlich oder gleich gestaltet, um ein harmonisches Gesamtbild der beiden Wohneinheiten abzugeben.

Drempel

Auch Trempel oder Kniestock genannt, bezeichnet die an der Traufseite eines Hauses über der Rohdecke des letzten Obergeschosses liegende Außenwand. Dort liegt die Dachkonstruktion auf.

Effektivzins

Setzt sich aus dem Nominalzins und weiteren Kosten zusammen, die bei der Aufnahme eines Kredits anfallen können. Dazu zählen etwaige Bearbeitungsgebühren oder eine Zinsfestschreibungsdauer. Mit dem effektiven Jahreszinses lassen sich Kreditangebote besser miteinander vergleichen.

Einliegerwohnung

Wenn z.B. in einem Einfamilienhaus eine Wohnung separat und in sich abgeschlossen ist, eine Wohnfläche von mindestens 25 Quadratmetern aufweist und eine eigene Küche sowie sanitäre Einrichtungen vorhanden sind, spricht man von einer Einliegerwohnung.

Eigenbedarfskündigung

Wer seine Eigentumswohnung für sich selbst oder für nahe Verwandte nutzen möchte, kann Mietern den Eigenbedarf anzeigen und kündigen. Bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter anzugeben, für wen die Wohnung vorgesehen ist und warum er daran ein Interesse hat. Bei einer Mietdauer von 5-8 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate. Bei einer Mietdauer länger als 8 Jahre - 9 Monate. Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats beim Mieter eingehen, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden. Wer Eigenbedarf nur vortäuscht, muss mit Schadenersatzforderungen rechnen.

Eigenkapitalrendite

auch als Immobilienrendite bezeichnet, zeigt Kapitalanleger die jährliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Die Eigenkapitalrendite sollte bei fremdfinanzierten Immobilien den Fremdkapitalzins zuzüglich Tilgung abdecken können.

Eigenkapitalrendite = (Reingewinn / Eigenkapital) x 100%

Eigenkapital

Sind die eigenen finanziellen Mittel, die vom Käufer bei der Finanzierung einer Immobilie eingebracht werden. Beim privaten Immobilienkauf ist ratsam Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten) über das Eigenkapital selbst zu finanzieren.

Eigentumsübergang

Bei der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrages beim Immobilienverkauf findet nicht der Eigentumsübergang statt, sondern mit der Eintragung des Käufers ins Grundbuch. Erst wenn der Kaufpreis überwiesen wurde und der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, wird die Eigentumsumschreibung durch den Notar veranlasst. Dies kann bis zu mehreren Wochen dauern. In der zwischenzeit wird der Anspruch des Käufers auf den Immobilienkauf durch eine Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) im Grundbuch gesichert. So wird verhindert, dass der Verkäufer das Objekt an einen anderen Interessenten verkauft oder noch mit Grundpfandrechten belastet. Mit der anschließenden Auflassung wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch ausgewiesen.

Einheitswert

Wert, der die Höhe der Grundsteuer bei Immobilien bestimmt. Wird die Immobilie verkauft, gibt es zu den Verkaufsunterlagen den Einheitswertbescheid für das Objekt. Der Einheitswert soll im Steuerrecht gewährleisten, dass Wirtschaftsgüter, die mehreren Steuerarten unterliegen, im Interesse einer gleichmäßigen und gerechten Besteuerung einheitlich besteuert werden.

Einlagenfazilität

ist ein geldpolitisches Mittel der Europäischen Zentralbank (EZB). Dabei haben die Geschäftsbanken die Möglichkeit, bei den nationalen Zentralbanken im Rahmen des Europäischen Systems der Zentralbanken überschüssige Gelder bis zum nächsten Geschäftstag zu einem festen Zinssatz anzulegen.

Energieausweis

Auch Energiepass genannt, soll Daten zur Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten eines Gebäudes liefern. Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) gilt für alle Wohngebäude in Deutschland die Energieausweispflicht. Ein Energieausweis ist für maximal 10 Jahre gültig. Jeder Hauseigentümer muss mit Ausnahme bei denkmalgeschützten Objekten bei der Vermietung, dem Verkauf oder der Verpachtung des Gebäudes unaufgefordert bei der Besichtigung einen gültigen Enwergieausweis vorlegen. Bei Versäumnis drohen Geldbußen bis zu 15.000 €. Unterschieden wird zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Wird ein abrissreifes Bestandsgebäude verkauft, ist kein Energieausweis notwendig.

Enteignung

Ist der gesetzeskonforme Entzug des Eigentums an einer beweglichen oder unbeweglichen Sache durch den Staat üblicherweise gegen eine Entschädigung.

Erbbaurecht

Wird auch umgangssprachlich Erbpacht genannt, obwohl diese in Deutschland seit 1947 nicht mehr existiert. Das Erbbaurecht bezeichnet das Recht, auf dem Grundstück eines anderen zu bauen oder es anderweitig zu nutzen. Dieses Nutzungsrecht wird über einen festgeschriebenen Zeitraum, der häufig zwischen 50 und 99 Jahren liegt, vertraglich vereinbart. Dafür fällt monatlich oder jährlich ein sogenanter Erbbauzins an. Es ist eine Alternative zum normalen Grundstückskauf und kann besonders dann sinnvoll sein, wenn man für einen Immobilienerwerb nicht ausreichendes Eigenkapital aufbringen kann. Nach Ablauf der Vertragszeit, erlischt das Nutzungsrecht und das Grundstück geht wieder vollständig an den Verpächter über.

Erbschaftssteuer

Erbschaftsteuer zahlt, wer ein Erbe antritt, das einen bestimmten Freibetrag überschreitet. Das Erbe kann Geld, ein Unternehmen oder eine Immobilie sein. Bei der Berechnung der Erbschaftsteuer und der Höhe des Freibetrages kommt es auf die Höhe des Erbes und den Verwandtschaftsgrad an. Die Erbschaftsteuer ist zusammen mit der Schenkungssteuer im ErbStG (Erbschaftsteuergesetz) geregelt.

Erschließung

Ein Grundstück muss nach BauGB erschlossen sein, damit es bebaut werden darf. Dabei wird unterschieden zwischen öffentlicher und privater Erschließung. Private Erschließung sind alle Maßnahmen innerhalb der Grundstücksgrenzen. Sie wird vom Bauherrn und Grundstücksbesitzer vollständig selbst organisiert. Öffentliche Erschließung sind alle Erschließungsmaßnahmen bis zur Grundstücksgrenze. Beantragung bei der Kommune, die dann die Arbeiten organisiert und in Auftrag gibt. Grundstücksbesitzer sind Antragsteller und Rechnungsträger. Zur öffentlichen Erschließung gehören neben der verkehrsmäßigen Erschließung z.B. auch die Anbindung an Wasser und Abwasser, Strom, Gas, Internet und Telefon. Zur öffentlichen und privaten Erschließung gehören jeweils zwei Abschnitte: die Verkehrsmäßige Erschließung und die technische Erschließung.

Erschließungskosten

sind nach § 127 BauGB Kosten für Straßen, Wege und Plätze, an den Baugrundstücke liegen, innerhalb der Baugebiete Fuß- und Wohnwege, Parkflächen und Grünanlagen und Anlagen zum Schutz der Baugebiete gegen schädliche Umwelteinwirkungen (z.B. Lärmschutzwand). Erschließungsbeiträge können für den Grunderwerb, die Verteilung und Freilegung der Erschließungsanlagen auch selbständig erhoben werden. Soweit es sich um die Herstellung von Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser handelt, fasst man diese Kosten unter dem Begriff der Anliegerbeiträge zusammen. In Immobilienkaufverträgen sollte die Problematik der Erschließungskosten unbedingt geregelt werden.

Ertragswert

Ist der Wert, der sich aufgrund der Rentabilität einer Liegenschaft errechnet. Im Gegensatz zum Sachwert.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn es bei einer Immobilie nicht um die Eigennutzung, sondern um die Rendite geht. Dabei steht im Mittelpunkt der Ermittlung, welchen Ertrag ein Eigentümer mit einer Immobilie erzielen kann, wie zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern. Im Ertragswertverfahren werden Bodenwert und Gebäudeertragswert errechnet, um den Verkehrswert zu ermitteln.

ETF (Exchange Traded Fund)

ETF´s sind börsengehandelte Indexfonds, die einen bestimmten Aktienindex, beispielsweise den DAX abbilden.

Exposé

Ein Exposé präsentiert eine Immobilie, die zum Verkauf oder zur Vermietung steht und dient der Vermarktung. Es ist eine Beschreibung des Objektes, seiner Lage, seiner Ausstattung und beinhaltet alle Objektmerkmale (Fläche, Kaufpreis bzw. Miete, Baujahr, Energieverbrauch – seit 2014 verpflichtend) dies wird ergänzt durch einen Grundriss und Objektfotos. Vom Immobilienmakler wird das Exposé angefertigt.

Fälligkeitsdarlehen

ist ein Darlehen, das erst am Ende der Laufzeit zurückgezahlt wird. In der Baufinanzierung wird heute selten auf ein Fälligkeitsdarlehen gesetzt, da dieses einige Nachteile mit sich bringt. Es muss, z. B. über eine Lebensversicherung genug Geld angespart werden, um das Darlehen zum Schluss vollständig tilgen zu können. Wer eine Immobilie erwerben möchte, setzt meist auf ein Annuitätendarlehen.

Ferienwohnung

Ferienwohnungen sind voll möblierte Wohnungen, die zu Ferienzwecken an Gäste vermietet werden.Da die Mieter damit nur zum Urlaub oder für die Ferien anreisen, ist die Mietdauer kurz. In der Regel wird ein Pauschalpreis für eine bestimmte Zeitspanne vereinbart, aber auch Abrechnungen je Übernachtung sind möglich.

Festdarlehen

Festdarlehen ist ein Kredit, der über einen festgelegten Zeitraum tilgungsfrei bleibt und nach einer bestimmten Frist komplett in einer Summe getilgt wird.

Festzinshypothek

Vor Beginn der Laufzeit des Darlehens wird ein fester Zinssatz für eine bestimmte Dauer festgelegt. Dieser kann im Nachhinein nicht geändert werden. Das hat für den Kreditnehmer den großen Vorteil der besseren Planbarkeit. Ein Nachteil jedoch ist, dass das Darlehen nicht vor Ende der Laufzeit kostenfrei abgelöst werden kann. Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Finanzierung

Beschreibt in der Regel die Kapitalbeschaffung für einen Immobilienkauf oder eine Baufinanzierung. Das Annuitätendarlehen, auch Hypothekendarlehen genannt, ist die häufigste Form der Hausbaufinanzierung. Hierbei wird wird das Haus zu einem festen Zinssatz finanziert und der Kunde zahlt bis zum Ende der Zinsbindung eine gleichbleibende monatliche Rate.

Fix & Flip

Bedeutet im Prinzip nichts anderes als der erfolgreiche Weiterverkauf einer gebrauchten Immobilie. Beispielsweise wird ein heruntergekommenes Objekt eingekauft, dann saniert und gewinnbringend wieder verkauft. Die „Fix & Flip"Strategie ist für Immobilieninvestoren interessant, um möglichst schnell Eigenkapital aufzubauen.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan ist im Vergleich zum Bebauungsplan nicht verbindlich sondern lediglich vorbereitend und ist für Bürger nicht rechtswirksam, sondern gilt als verwaltungsinternes Planwerk. Für die Behörde ist dieser somit wirksam. Im F-plan lässt sich die gesamte Bodennutzung der jeweiligen Gemeinde erkennen. Dabei werden z.B. Wohngebiete, Gewerbegebiete und Ackerflächen dargestellt. Ein B-Plan muss aus einem F-Plan heraus entwickelt werden bzw. dessen grundsätzlichen Aussagen entsprechen.

Flurkarte

Flurkarte auch als Liegenschaftskarte oder Katasterkarte bezeichnet, ist eine bildliche Darstellung der Liegenschaften in einer Gemeinde. Sie zeigt die Lage der Grundstücke und grenzt sie voneinander ab. Die Grundstücke selbst sind als Flurstücke erfasst. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Den Flurstücken übergeordnet ist der Flur. Zuständig für die Erfassung der Flurstücke und die Gestaltung der Flurkarten sind die jeweiligen Kataster- und Vermessungsämter. Alle wesentlichen Daten der Flurkarte, zum Beispiel Flur, Flurstück, Ortsangaben und Gemarkung finden sich auch im Grundbuch der jeweiligen Immobilie wieder.

Forward Deal

hierbei ist der Verkäufer Bauunternehmer und Eigentümer zugleich und verpflichtet sich ein schlüsselfertiges Gebäude zum vereinbarten Kaufpreis zu errichten. Der Verkäufer übernimmt die Bau- und Planungsleistungen sowie die Koordinierung einschließlich der entsprechenden Kosten und sonstigen Risiken.

Forward Funding

hier geht der Investor als Käufer mit Teilzahlungen des Kaufpreises in Vorleistung und trägt somit das Insolvenzrisiko des Projektentwicklers. Ein Vorteil ist, dass Baukosten so nicht traditionell finanziert werden müssen.

Freistellungserklärung

ist eine verbindliche Bescheinigung der finanzierenden Bank eines Bauträgers, dass sie bei Verkauf das Objekt von allen Grundpfandrechten gegenüber dem Käufer freistellt. Der Notar fordert üblicher Weise dann eine Freistellungserklärung der Gläubiger über die Höhe dem eingetragenen Grundpfandrechte an und sichert so die lastenfreie Übergabe an den Käufer.

Fremdkapital

In der Immobilienfinanzierung bedeutet der Begriff Fremdkapital die Gesamtkosten eines Bauvorhabens abzüglich des vorhandenen Eigenkapitals.

Gauben

Dachgauben sind Dachaufbauten eines Gebäudes. Sie können zur Erweiterung der Wohnfläche und zur Steigerung der Wohnqualität (Belichtung und Belüftung) dienen.

Gebrauchsabnahme

Die Gebrauchsabnahme eines Gebäudes wird von der zuständigen Baubehörde durchgeführt. Es wird überprüft, ob alle Vorschriften bautechnisch und baurechtlich eingehalten würden.

Geldwäschegesetz

Geldwäschegesetz nach §2 Absatz 1 Nr. 10 Geldwäschegesetz ist der Immobilienmakler zur Identifikation und Überprüfung der Vertragspartner verpflichtet. Die Verpflichtung besteht bei Maklerverträgen, welche die Vermittlung eines Kaufvertrages betrifft und schließt auch eine Dokumentationspflicht ein.

Geltungsdauer

Die Geltungsdauer eines Kredits beschreibt die Laufzeit zwischen der Auszahlung und der vollständigen Rückzahlung.

Gemarkung

werden im Liegenschaftskataster und im Grundbuch größere Flächen bezeichnet. Der Begriff Gemarkung dient als Flächenmaß. Sie ist aufgeteilt in mehrere Flure und diese wiederum in mehrere Flurstücke. Oft entspricht eine Gemarkung einem bestimmten Stadtteil oder einer Gemeinde. Diese Gemarkung wird meist auch nach dem Stadtteil bzw. der Gemeinde benannt.

 

Gemeiner Wert

Im §9 des Bewertungsgesetzes (BewG) ist der gemeine Wert festgehalten. Dieser bezieht sich auf den allgemeingültigen Preis, den Immobilie zum gegebenen Zeitpunkt auf dem Markt erzielen würde. Dabei werden alle Umstände, die den Preis beeinflussen, berücksichtigt zum Beispiel die Größe, die Lage oder der Zustand der Immobilie.

Gemeinschaftseigentum

Sind die Flächen in Wohneigentumsanlagen, die nicht im Sondereigentum einzelner Eigentümer liegen. Dazu zählen beispielsweise Hausflur, Treppenhaus, Fahrradkeller, Gemeinschaftsgärten oder Dachflächen. Im Falle z.B. einer Erneuerung des Daches trägt die WEG-Gemeinschaft diese Kosten. Diese werden auf die Wohnungseigentümer nach den Miteigentumsanteilen umgelegt. Was in einer WEG genau das Gemeinschafteigentum ist, findet sich in der jeweiligen Teilungserklärung, bzw. in den Beschlussfassungen der Eigentümerversammlungen.

Gemeinschaftsordnung

Regelt das gemeinschaftliche Leben aller Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Generallvollmacht

Bevollmächtigt eine Person alle rechtliche und persönliche Entscheidungen zu treffen. Dazu zählt auch der Verkauf oder Kauf von Immobilien mit notarieller Beurkundung. Sie wird vorbereitend ausgestellt, um bei schwerer Krankheit, Demenz oder den Umzug in ein Pflegeheim abgesichert zu sein und ist auch nach dem Tod noch gültig. Nur rechtmäßige Erben können diese Vollmacht wirksam widerrufen. Eine Generalvollmacht befähigt auch dazu Versicherungen zu verhandeln, über das Bankkonto zu verfügen und generelle Vermögensentscheidungen zu treffen. Ausgeschlossen sind alle höchstpersönlichen Geschäfte, wie Eheschließung, Scheidung oder Änderung der Regelung der gesetzlichen Erbfolge.

Generalunternehmer

Ist in der Regel ein Bauunternehmen, den selbst oder mit Unterstützung von Sub-Unternehmern alle notwendigen Bauleistungen zur Durchführung eines Bauvorhabens erbringt.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Gibt mit Bezug auf § 20 Abs. 2 in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) an, wieviel m2 Geschossfläche je m2 Grundstücksfläche (GF) zulässig sind. Für die Ermittlung der Geschossfläche sind die Außenmaße des Gebäudes in allen Vollgeschossen heranzuziehen.

Gewerbesteuer

Wird wie die Vorsteuer als Vorauszahlung auf voraussichtliche Gewerbeerträge vom Finanzamt vereinnahmt und errechnet sich über die Kennzahlen Steuermesszahl und Hebesatz, der von den Gemeinden selbst bestimmt werden kann.

Freibeträge bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften, wie z.B. OHG und KG betragen 24.500 Euro. Für bestimmte sonstige juristische Personen, wie z.B. rechtsfähige Vereine 5.000 Euro. Für Kapitalgesellschaften (AG, GmbH, KGaA) gibt es keinen Freibetrag. 

Gewerbesteuerkürzung

Vermögensverwaltende Gesellschaften haben unter strengen Voraussetzungen die Möglichkeit, ihren Gewinn um den auf die Vermögensnutzung entfallenden Anteil zu kürzen, wodurch sie keine Gewerbesteuer zahlen müssen.

Globalgrundschuld

Wenn auf mehreren Grundstücken eine Grundschuld eingetragen ist, um eine Finanzierung abzusichern, spricht man von einer Globalgrundschuld oder Globalbelastung. Eine Globalgrundschuld liegt demnach vor, wenn ein Grundpfandrecht auf mehreren Grundstücken lastet. Globalgläubiger ist häufig ein Kreditinstitut, das eine Darlehensforderung gegen den Kreditnehmer hat.

Grenzabstand

Ist der Abstand, der zwischen zwei Gebäuden zu dem jeweiligen Nachbargrundstück eingehalten werden muss. Entsprechende Regelungen finden sich in den Landesbauordnungen und Nachbarrechtsgesetzen der jeweiligen Bundesländer.

Grundbuch

Es handelt sich um ein öffentliches Register, dass die Amtsgerichte bzw. Grundbuchämter für die Grundstücke in ihrem Bezirk verwalten. Jedermann, der ein "berechtigtes Interesse" nachweisen kann, hat das Recht auf Einsichtnahme und Anfertigung von Auszügen oder Abschriften. Das Grundbuch gibt Auskunft über die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks bzw. einer Immobilie und ist in Aufschrift, Bestandsverzeichnis, Abteilung I, II und III gegliedert


I. Abteilung: Eigentümerangaben und die Grundlage ihrer Eintragung (Erbfolge, Auflassung, Versteigerungsverfahren etc.) Alle hier eingetragenen Eigentümer müssen bei einem Verkauf zustimmen.


II. Abteilung: Lasten und Beschränkungen. In dieser Abteilung ist zu sehen, wenn eine Auflassungsvormerkung besteht.


III. Abteilung: Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden und Pfandrechte

Grundbuchlasten

Übernehmen Sie nach Möglichkeit immer ein lastenfreies Grundstück ohne Eintragungen im Grundbuch, da ansonsten wertmindernde Bedingungen zu Ihren Lasten gehen. Der Notar bereitet üblicherweise eine Lastenfreistellungserklärung für jedes Grundpfandrecht beziehungsweise für jeden Gläubiger vor, damit die Immobilie lastenfrei an den Erwerber übergehen kann.

Grunderwerbssteuer

In Deutschland muss einmalig eine Steuer (Grunderwerbssteuer) auf den Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken gezahlt werden. Diese fällt beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstückes an. Die Grunderwerbssteuer ist Ländersache das heißt, je nach Bundesland werden unterschiedlich hohe Grunderwerbsteuersätze für den Kauf eines Grundstücks erhoben.

In Mecklenburg-Vorpommern beträgt die Grunderwerbsteuer aktuell 6 Prozent.

Grunddienstbarkeit

Wenn Sie einer anderen Person das Recht gewähren, Ihr Grundstück oder das darauf stehende Gebäude z.B. als Weg, Überfahrt, für die Verlegung von Leitungen oder zum Wohnen zu nutzen, können Sie diese Rechte und Pflichten in Form einer Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen lassen. Dies kann unter anderem dann notwendig werden, wenn das sogenannte herrschende Grundstück nur über das angrenzende dienende Grundstück erreichbar ist. In diesem Fall regelt die Grunddienstbarkeit z.B. Wegerecht am dienenden Grundstück. Grunddienstbarkeiten beeinflussen den Wert einer Immobilie und sind deshalb bei einer Immobilienbewertung zu berücksichtigen.

Grundflächenzahl

Beschreibt den Flächenanteil eines Baugrundstücks, der bebaut werden darf. Hierzu werden die Grundflächen aller baulichen Anlagen in die Kalkulation einbezogen.

Grundriss

Bildet die räumlichen Gegebenheiten eines Gebäudes ab. Dieser kann graphisch oder maßstabsgerecht sein. Räumliche Grundrisse in 2D oder 3D, lassen sich auch mit einer VR-Brille virtuell betreten.

Grundschuld

Eine Grundschuld ist ein dingliches Pfandrecht an einer Immobilie, das Gläubigern als Sicherheit dient. Wird der Kauf einer Immobilie über eine Bank finanziert, trägt sich die Bank zur Sicherung Ihrer Ansprüche eine Grundschuld im Grundbuch der Immobilie ein. Im Falle von Zahlungsausfall kann die Grundschuld vollstreckt werden und dient der Bank zur Begleichung der noch offenen Darlehensschuld.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird auf Grundstücke und Gebäude erhoben. Sie ist objektbezogen,bezieht sich auf Wert und Beschaffenheit des Grundstückes. Die Grundsteuer wird direkt von den Eigentümern an die Gemeinden und Städte gezahlt. Diese ist vierteljährlich zu zahlen. Wird ein Gebäude oder Grundstück vermietet, kann der Eigentümer die Grundsteuer über die Nebenkosten oder Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Eigentümer einer Eigentumswohnung sind anteilig Besitzer eines Grundstückes und müssen daher auf diesen Teil ebenfalls Grundsteuer zahlen.Die rechtliche Grundlage bildet das Grundsteuergesetz (GrStG). Auch gewerblich genutzte Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen unterliegen dieser Steuer. Für landwirtschaftliche Betriebe gilt die Grundsteuer A (agrarisch) und für unbebaute und bebaute Grundstücke gilt die Grundsteuer B (baulich).

Grundsteuerreform

Das neue System orientiert sich bei der Bemessung der Grundsteuer an der marktüblichen Bewertung von Grundstücken. Mecklenburg-Vorpommern hat sich bei der Reform der Grundsteuer für das sogenannte Bundesmodell entschlossen und auf die Nutzung von Länderöffnungsklauseln verzichtet. Ab 2025 beginnt die Zahlungspflicht der neuen Grundsteuer.

Gutachten

Ein Gutachten eines Sachverständigen gibt einen neutralen Überblick über die Gegebenheiten und eventuelle Mängel einer Immobilie oder eines Grundstücks. Oft bildet das Gutachten die Basis für eine anschließende Wertermittlung einer Immobilie.

Hammerschlagsrecht

Bezeichnet die Befugnis eines Grundstückseigentümers, das Nachbargrundstück betreten zu dürfen, um von dort aus notwendige Bau-, Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten an baulichen Anlagen auf dem eigenen Grundstück vorzunehmen. Grund ist, dass derartige Arbeiten vom eigenen Grundstück entweder gar nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem technischen oder kostenmäßigen Aufwand durchgeführt werden können. Typisches Beispiel wäre die Grenzwand auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze zweier Nachbarn. Möchte der Eigentümer der Grenzwand Renovierungsarbeiten vornehmen, ist er darauf angewiesen, das Grundstück des Nachbarn betreten zu dürfen. Das Leiterrecht erlaubt es ihm, auf dem Nachbargrundstück ein Gerüst aufzustellen sowie eventuell dort Geräte und Materialien vorübergehend zu lagern.

Hausanschluss

Wird eine Immobile an Fernwärme, Gas-, Strom-, Telefon- oder Wasserleitungen angeschlossen wird dies als Hausanschluss bezeichnet. Der örtliche Netzbetreiber ist hierfür zuständig.

Hausgeld

Sind monatliche Zahlungen, welche die laufenden Kosten einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) decken. Laufende Kosten sind beispielsweise: Hausstrom, Haus- meister, Winterdienst, Objektreinigung, Wartung der Haustechnik (Heizung, Rauchwarnmelder, automatische Türen, Fahrstuhl) Wasser und Abwasser, Abfallentsorgung, Wohngebäudeversicherung, Verwaltungskosten und die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage. Das meiste der oben genannten Kosten ist auf den Mieter umlagefähig, insofern die Wohnung nicht selbstgenutzt ist. Nicht umlagefähige Kosten sind Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage. Die Höhe des Hausgeldes legt der Hausverwalter fest. Er legt jährlich einen Wirtschaftsplan vor, in dem er die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben aufführt und leitet daraus die Höhe ab.

Hausordnung

Die Hausordnung regelt Rechte und Pflichten der Hausbewohner eines Mehrfamilienhauses und hat zum Ziel das friedliche Zusammenleben zu erleichtern. Bereiche, die eine Hausordnung regelt sind: Ruhezeiten, Nutzung und Reinigung gemeinschaftlicher Flächen, Müllentsorgung, Winterdienst usw.

Hausratversicherung

leistet bei Schäden an der Wohnungseinrichtung, die durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasser, Sturm, Raub ect. entstanden sind. Stellen erforderliche Summen zur Verfügung, die benötigt werden, um die Wohnung wiedereinzurichten. Kommen für die Unterbringung in einem Hotel auf, bei unbewohnbarer Wohnung und für die Lagerung des restlichen Hausrats.

Hausverwaltung

Unter einer Hausverwaltung versteht man, eine Person oder auch ein Unternehmen, welches sich um alle Belangen rund um eine Immobilie kümmert. Weiterhin beschäftigt sie sich mit der Verwaltung von vermieteten Wohnhäusern, Wohnanlagen, Eigentumswohnungen sowie Gewerbeobjekten.  Alle Geldströme werden von der Hausverwaltung überwacht und gesteuert sowie die kaufmännischen und organisatorischen Aufgaben.

Home Staging

ist eine Vermarktungsstrategie für Immobilien. Die Räume einer Immobilie werden professionell eingerichtet und gestaltet, um eine möglichst breite Käuferschicht anzusprechen. Home Staging umfasst gegebenenfalls auch kleinere Schönheitsreparaturen sowie die optische Aufwertung und Gestaltung der Außenanlagen.

Hybrid-Makler

Vereint Digitalisierung und Maklerkompetenz. Innovative, intelligente Software-Lösungen verbinden sich mit dem Know-how eines klassischen Maklers.

Hypothek

dient hauptsächlich als Sicherung einer Forderung, z.B. eines Darlehens bei der Bank. In der heutigen Praxis wird zur Sicherung von Darlehen für den Immobilienkauf jedoch meist die Grundschuld bevorzugt.

Hypothekendarlehen

Ist ein langfristiger Kredit, der beispielsweise zur Immobilienfinanzierung verwendet und durch die Eintragung einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld ins Grundbuch besichert wird. Ein Hypothekenkredit ist ein besichertes Darlehen, bei dem Grundpfandrechte, wie die Hypothek oder die Grundschuld zum Einsatz kommen.

Immission

Störung des Eigentums an einem Grundstück durch Einwirkungen, die von einem anderen Grundstück ausgehen wie z.B. Lärm- oder Geruchsbelästigungen und das nach den örtlichen Verhältnissen das gewöhnliche Maß überschreiten. Der Eigentümer des beeinträchtigten Grundstückes kann eine Unterlassungsklage erheben, unter bestimmten Voraussetzungen auch einen Ausgleichsanspruch fordern.

Immobilienbewertung

Auch Grundstücksbewertung genannt, ermittelt den Wert einer Immobilie und bezieht sich ebenso auf bebauten Grund wie auf unbebaute Grundstücke mit oder ohne Bauerlaubnis. Ziel der durch eine Immobilienbewertung vorgenommenen Wertermittlung ist meist die Errechnung eines realistischen Kaufpreises. Drei verschiedenen Verfahren der Immobilienbewertung werden im wesentlichen unterschieden:

- Vergleichsverfahren

- Ertragswertverfahren

- Sachwertverfahren

Immobilienblase

Ist eine Form einer Spekulationsblase. Hierbei kommt es auf einem regional und nutzungsspezifisch abgegrenzten Teilsegment des Immobilienmarktes zu einer deutlichen Überbewertung von Immobilien. Früher oder später erreicht der Markt einen Höchststand und dann fallen die Preise. Wer seinen Immobilienkredit bereits abgezahlt hat, hat durch das Platzen einer Immobilienblase nichts zu befürchten, da er nicht mehr von Banken beziehungsweise dem Zinsniveau abhängig ist.

Immobilienfond

Bezeichnet verschiedene Gesellschaftsformen, die Kapital von mehreren Kapitalanlegern bündeln, um dieses in Immobilien zu investieren. Man unterscheidet grundsätzlich zwei Arten:

- offener Fonds (Open End Fonds)

- geschlossener Fonds (Closed End Fonds)

Immobilienrente

fasst die beiden Formen Leib- und Zeitrente zusammen. Bei beiden geht es darum, dass durch den Eigentümer der Immobilie eine Grundbuchsicherheit zugunsten einer dritten Person oder auch z.B. der Bank eingetragen wird. Gleichzeitig aber auch ein Wohnrecht vereinbart wird. Beispielsweise lässt sich so die monatliche Rente aufstocken. Der Unterschied zwischen Leib- und Zeitrente liegt darin, dass bei der Leibrente sowohl die Rente als auch das Wohnrecht lebenslang greifen, wohingegen beides bei der Zeitrente zeitlich begrenzt ist.

 

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

ist die rechtliche Grundlage für die Wertermittlung von Immobilien. In der ImmoWertV werden die unterschiedlichen Verfahren zur Wertermittlung definiert.

Indexmiete

Die Höhe einer Indexmiete bemisst sich an den Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Das Statistische Bundesamt ermittelt den Preisindex für die Lebenshaltung und stellt ihn in Form des Verbraucherpreisindexes (VPI) dar.

Inflation

Hier steigen Preise für Waren und Dienstleistungen und Lebenshaltungskosten. Kreditnehmer, die in Immobilien investiert haben, profitieren allerdings von einer Inflation. Der nominale Betrag des Immobilienkredits bleibt gleich, aber das Geld ist weniger wert. Somit sinkt die reale Schuldensumme. Kredite lassen sich somit leichter zurückzahlen, man kann sie sozusagen weginflationieren.

Instandhaltungsrücklage

Es handelt sich um zurückgelegtes Geld, das von einer Wohnungseigentümergemeinschaft für größere Reparaturen zum Beispiel an Heizung, Fassade, Aufzug und Dach oder für die Instandhaltung einer Immobilie eingesetzt wird. Es schützt die Eigentümer vor Ausgaben für unvorhersehbare Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Nach §21 WEG hat jeder Eigentümer das Recht auf die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Auf der Eigentümerversammlung werden im Wirtschaftsplan die Instandhaltungsrücklagen beschlossen. Sie sind von jedem Miteigentümer anteilig zu tragen.

Jahresabrechnung

Ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht eine nach Ablauf des Wirtschaftsjahres fällige Gesamtabrechnung über die angefallenen Ausgaben und Einnahmen. Bei einer WEG ist die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Eigentümer nach dem gesetzlichen, dem abweichend vereinbarten oder nach beschlossenen Verteilungsschlüssel vorzunehmen. Die Abrechnung hat spätestens bis zum 30.06. des Folgejahres zu erfolgen und muss verständlich dargestellt und an Hand von Einzelnachweisen klar nachzuvollziehen sein.

Joint Venture

ist ein Tochterunternehmen, das zwei voneinander unabhängige Unternehmen gründen und führen. Die Partnerunternehmen beteiligen sich jeweils mit Kapital und Know-how am Joint Venture. Ziel ist sich eine marktführende Position zu verschaffen.

Kaltmiete

Bezeichnet dabei den Teil der Miete, der nur für die Nutzung der Wohnfläche anfällt, d.h. er deckt allein die Kosten für die Raumnutzung ab. Andere Aufwände und Betriebskosten, die ebenfalls für ein Mietobjekt anfallen, werden nicht darin berücksichtigt. Die Höhe der Kaltmiete muss im Mietvertrag festgehalten sein.

Kappungsgrenze

Stellt für Vermieter, neben der ortsüblichen Vergleichsmiete, eine Regulierung bei Mieterhöhungen dar. Es besagt, dass sich die Miete innerhalb von 3 Jahren ab Mietbeginn, je nach Stadt oder Gemeinde, um nicht mehr als 10 - 20 % erhöhen darf.

In der Hansestadt Rostock beträgt die Höhe der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand 15 %.

Katasteramt

Führt Liegenschaftskataster und ist das Bestandsverzeichnis von Grundstücken in Deutschland. Da Grundstücke zur Bestimmung ihrer Grundstücksgrenzen vermessen werden, heißen die Katasterämter auch Vermessungsamt oder Vermessungs- und Katasteramt. In den Katastern sind die Grundstücke nach Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer erfasst. Jedes Bundesland führt, für die auf seinem Gebiet gelegenen Grundstücke eigene Liegenschaftskataster.

Katasterplan

Ist eine maßstabsgenaue graphische Darstellung von Grundstücken. Es wird zur Erstellung von Bauprojekten oder eines Lageplans für Immobilienverkäufe benötigt und kann beim Katasteramt beantragt werden.

Kaufvertrag

Immobilienkaufverträge bedürfen zu ihrer formalen Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. Vor der Beurkundung sollte der Kaufvertrag allen Vertragsparteien zur rechtlichen und steuerlichen Prüfung vorliegen. Erst wenn alle Unklarheiten aus dem Weg geräumt sind, sollte eine Beurkundung stattfinden. Während der Vertrag vom Notar vorgelesen wird, dürfen selbstverständlich dennoch beide Seiten Fragen stellen. Zum Schluss wird der Vertrag von beiden Seiten im Beisein des Notars, mit zusätzlicher Identitätsfeststellung der Beteiligten, unterschrieben.

Kaution

Bei der Anmietung einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie wird in der Regel eine Mietkaution fällig, die vom Mieter an den Neal nur Diese beträgt 2-3 Nettokaltmieten, zahlbar in bis zu 3 Raten in bar oder per Überweisung. Aus Gründen des Insolvenzschutzes muss der Vermieter die Kaution, getrennt von seinem Vermögen, mit dem üblichen Zinssatz, anlegen. Es ist auch möglich die Kaution als Sparbuch zu hinterlegen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird die Mietkaution ggf. abzüglich offener Mietforderungen oder Kosten für nicht, vor Wohnungsübergabe, ausgeführte Schönheitsreparaturen, an den Mieter zurückerstattet.

KfW

Steht für Kreditanstalt für Wiederaufbau. Sie ist eine der führenden Förderbanken der Welt, die unterschiedliche Förderprogramme für Bauherren, Immobilienkäufer oder für Eigenheimbesitzer die modernisieren wollen, anbietet.

Kommunalabgaben

Sind Gemeindesteuern, Gebühren (Müllgebühren), Beiträge und die sonstigen an die Gemeinden zu entrichtenden Abgaben (z.B. Konzessionsabgaben). Die entsprechenden Kommunalabgabengesetze sind zu beachten.

Konjunkturzyklus

Bezieht sich auf das allgemeine Wachstum und die anschließende Schrumpfung einer Volkswirtschaft über einen bestimmten Zeitraum.

Konzessionsabgaben

Sind Entgelte für die Einräumung des Rechts zur Benutzung öffentlicher Verkehrswege für die Verlegung und den Betrieb von Leitungen, die der unmittelbaren Versorgung von Endverbrauchern im Gemeindegebiet mit Strom und Gas dienen.

Kreditkonsolidierung

Hierbei werden mehrere Kredite (Darlehen) zu einem Kredit zusammengefasst. Dies ist nur sinnvoll, wenn die Kredite einen höheren Zins als der neue Kredit besitzen.

Kündigungsfrist

Kündigungsfrist bezeichnet die Zeit zwischen Kündigung und der daraus resultierenden Beendigung des Vertrags. Die Frist ermöglicht es dem Mieter und Vermieter, sich auf die Vertragsbeendigung einzustellen und bei Bedarf nach anderen Vertragspartnern zu suchen. Aus dem Mietvertrag ist zu entnehmen, welche Frist bei einer Kündigung zu beachten ist. Mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten können in der Regel Mieter ihre Mietwohnung kündigen.

Hat der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie beispielweise Eigenbedarf oder bei wirtschaftliche Verwertung, muß dieser die folgenden gesetzlichen Kündigungsfristen beachten:

  • 3 Monate bei bis zu 5 Jahren Mietdauer  
  • 6 Monate bei mehr als 5 Jahre Mietdauer
  • 9 Monate bei mehr als 8 Jahren Mietdauer

K-Wert

Der K-Wert steht für Wärmedurchgangskoeffizient und wird benötigt, um den Wärmebedarfs eines Gebäudes zu errechnen. Jedes Bauteil (Fenster, Türen, Mauerwerk usw.) hat einen K-Wert.

Lageplan

Ein Lageplan ist eine graphische und maßstabsgetreue Karte eines Grundstücks und dessen Umgebung mit Gebäuden. Klassische Lagepläne sind Liegenschafts- oder Stadtpläne.

Landesbauordnung

Bei der Planung und Genehmigung eines Bauvorhabens sind eine Reihe baurechtlicher Vorschriften zu einzuhalten. Diese finden sich in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes.

Lastenausgleichsgesetz

Das Lastenausgleichsgesetz soll als einmalige Vermögensabgabe zur finanziellen Entschädigung für Vermögensschäden, resultierent aus Krisenzeiten fungieren.

Lastenfrei

Verkäufer einer Immobilie sind durch den Kaufvertrag verpflichtet, dem Käufer die Immobilie lastenfrei zu übergeben und dem Erwerber das Eigentum daran zu verschaffen. Das geht aber nur, wenn an der Immobilie nicht noch im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter bestehen, es sei denn, der Erwerber hätte solche Rechte im Kaufvertrag übernommen. Im Grundbuch dürfen also zu Lasten der Immobilie keine Rechte Dritter eingetragen sein. Nur dann ist die Immobilie lastenfrei und es besteht Lastenfreiheit. Ist das Grundstück mit Rechten Dritter belastet, müssen die Parteien absprechen, welche Rechte der Erwerber übernimmt und welche gelöscht werden sollen.

Laubrente

Eine Laubrente ist die Entschädigung für fremdes Laub vom Nachbarn oder der Gemeinde, auf dem eigenen Grundstück.

Um eine Entschädigung zu erhalten, müssen folgende Faktoren vorliegen:

  • eine starke Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Grundstücks
  • ein Laubbefall über das ortsübliche Maß und ein unzumutbarer Aufwand für die Beseitigung

Leverage-Effekt

Auch Hebel-Effekt genannt, beschreibt eine Erhöhung der Eigenkapitalrendite der Investition, durch den Einsatz von mehr Fremdkapital. Das ist beispielsweise immer dann der Fall, wenn Darlehenszinsen niedriger sind, als die Objektrendite.

(Jahresreinertrag ohne Zinskosten / Anschaffungskosten) x 100

Liegenschaften

Sind Immobilien, Grundbesitz, Bodenbesitz, Landbesitz, Grund und Boden, Grundeigentum oder Ländereien.

Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins ist in der Immobilienwirtschaft eine Rentabilitätskennzahl und beschreibt das zukünftig zu erwartende Verhältnis zwischen Einnahmen und Kaufpreis. Es handelt sich also um eine Rechengröße, die angibt, wie hoch eine Immobilie auf Basis ihres Verkehrswertes verzinst wird, also welche langfristige Wertigkeit sie vermutlich hat. Es stellt im Wesentlichen die Marktentwicklungen für die Marktteilnehmer am Immobilienmarkt dar.

Liegenschaftszinssätze können bei den jeweiligen Gutachterausschüssen der Städte und Gemeinden angefragt werden. Alternativ gibt der Immobilienverband (IVD) ebenfalls Empfehlungen ab. Auch ein Gutachter kann einen Liegenschaftszins auf Basis verschiedener Methoden ebenso ermitteln.

Folgende Faktoren beeinflussen den Liegenschaftszins: Lage, Objektart, Baujahr, Restnutzungsdauer, Größe der Immobilie, relative und absolute Miethöhe, die Anzahl der Wohneinheiten und der Wert des Grundstücks.

Lineare Abschreibung

Anschaffung- und Herstellungskosten von z.B. vermieteten Immobilien oder anderen Wirtschaftsgütern, werden durch Abschreibungen im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) steuerlich berücksichtigt. So kann ein Gebäude mit Baujahr ab 1924 beispielsweise über 50 Jahre linear abgeschrieben werden. Der jährliche steuerlich absetzbare Abschreibungsbetrag errechnet sich in diesem Beispiel, wenn man die Anschaffungskosten durch die Abschreibungsdauer von 50 Jahren teilt. 

Ab 2023 erhöht sich die lineare Abschreibung für Immobilien auf 3 Prozent, was einer Nutzungsdauer von etwa 33 Jahren entspricht.

Löschungsbewilligung

Sobald eine Immobilie verkauft wird, geschieht dies in der Regel lastenfrei. Wird ein im Grundbuch mit Rechten belastetes Grundstück verkauft, muss im notariellen Kaufvertrag klargestellt werden, welche Rechte der Erwerber übernimmt und welche Rechte zur Löschung gebracht werden sollen. Soll ein im Grundbuch eingetragenes Recht gelöscht werden, muss diejenige Person, zu deren Gunsten dieses Recht besteht (Gläubiger), eine Löschungsbewilligung erteilen (8 875 BGB). Entweder besorgt der Verkäufer der Immobilie die Löschungsbewilligung beim Gläubiger selbst, oder die Parteien beauftragen den Notar, beim jeweiligen Gläubiger die notwendige Löschungsbewilligung einzuholen.

Maisonettewohnung

Eine Maisonettewohnung ist eine Wohnung, die sich über mehrere Etagen erstreckt. Der Begriff Maisonette stammt aus dem Französischen und bedeutet so viel wie kleines Haus.

Makrolage

Folgende Faktoren werden zur Bestimmung der Makrolage herangezogen:

- Infrastruktur (Anbindung an öffentlichen Nahverkehr, Schulen, Kitas, Ärzte, Autobahn, Flughafen)

- wirtschaftliche Situation und allgemeine Attraktivität der Stadt oder Region

- Image- und Umweltfaktoren (z.B. heruntergekommenes Stadtbild, Umweltbelastung durch z.B. Industrie, Überschwemmungsgebiet)

Mängelrüge

Wurde ein Bauwerk entgegen den Regeln der Baukunst errichtet und entspricht nicht den Vertragsvereinbarungen, liegt ein Baumangel vor. Dafür haftet innerhalb der Gewährleistungsfrist der ausführende Unternehmer. Der Bauherr reagiert also entsprechend seiner Interessenlage, bringt eine Mängelrüge schriftlich vor und fordert den ausführenden Unternehmer auf, in einem gesetzten Leitrahmen den Mangel zu beseitigen. Gibt der Auftraggeber dem Auftragnehmer nicht die Möglichkeit innerhalb der Frist, den Mangel selbst zu beseitigen, stehen dem Auftraggeber die Gewährleistungsansprüche nicht zu. Die Gewährleistung beginnt mit der Bauabnahme und beträgt je nach Vertragsart 2 bis 5 Jahre.

Mansarde

ist eine Wohnung mit ausgebautem Dachgeschoss.

Mietendeckel

War ein Gesetz, dass dafür sorgen sollte, Mietpreissteigerungen bei Wohnraum in Berlin für 5 Jahre weitesgehend zu stoppen. Der Mietendeckel wurde jedoch mittlerweile vom Bundesverfassungsgericht gekippt.

Mietpreisbremse

Ist eine Regelung, die 2015 erlassen wurde und soll verhindern, dass Wohnungsmieten über ein gewisses Maß hinaus ansteigen. Die Mietpreisbremse stellt sicher, dass bei der Neu- oder Wiedervermietung von Wohnimmobilien, die maßgeblichen ortsüblichen Vergleichsmieten nicht zulasten der Mieter erheblich überschritten werden. Die Mietpreisbremse gilt jedoch nur in Städten mit angespannten Wohnungsmarkt und nicht bei Neubauten. Über die Umsetzung der Mietpreisbremse entscheiden Bundesländer in eigener Verantwortung.

In der Hansestadt Rostock ist die Mietpreisbremse 2018 in Kraft getreten. Ihre Gültigkeit wurde auf 5 Jahre festgesetzt. Somit sollte diese im kommenden Jahr 2023 auslaufen. Derzeit gibt es Bestrebungen einer Verlängerung. Als Maßstab gilt aktuell noch der 12. Qualifizierter Mietspiegel aus 2021.

Mietverwaltung

Ist eine Form der Hausverwaltung, bei der es ausschließlich um vermietete Immobilien geht. Dabei übernimmt die beauftragte Verwaltung die anfallenden Aufgaben eines Vermieters.

Mikrolage

Wichtige Faktoren der Mikrolage sind beispielsweise:

- Gibt es Parkmöglichkeiten, Bus- und Bahnhaltestellen?

- Wie weit entfernt sind Supermärkte, Gastronomie, Schulen, Kitas oder Ärzte?

- Gibt es Grünanlagen, Spielplätze oder sonstige Freizeitangebote?

- Wie ist die allgemeine Lautstärke des Stadtviertels, der Straße oder Region?

Mischgebiet

In einem Mischgebiet befinden sich sowohl Wohn- als auch Geschäftsgebäude.

Miteigentumsanteil

Ist der Wert der angibt, wie groß der Anteil eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist. Zum Gemeinschafteigentum zählen alle Bestandteile des Gebäudes und die Außenanlagen, die nicht zum Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers gehören. Die Miteigentumsanteile werden bei der Umwandlung des Eigentums vom teilenden Eigentümer in einer Teilungserklärung für jedes einzelne Sondereigentum (jede Eigentumswohnung) festgelegt.

Modernisierung

Sind bestimmte Maßnahmen, die den Wert eines Wohnhauses nachhaltig erhöhen oder zum Einsparen von Energie beitragen. Eine Modernisierung von Gemeinschaftseigentum kann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in einer Eigentümerversammlung oder durch ein Umlaufverfahren beschlossen werden. Modernisierungsmaßnahmen können nach § 22 Abs. 2 WEG mit der doppelt qualifizierten Mehrheit beschlossen werden, d. h. mindestens 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (nach Köpfen) müssen zustimmen. Außerdem müssen die zustimmenden Eigentümer über mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile verfügen.

Nachbindungsfrist

Nachdem der Eigentümer einer Immobilie, die durch den Staat im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus finanziert wurde, den Kredit abbezahlt hat, beginnt die 10 jährige Nachbindungsfrist, in die der Eigentümer weiterhin an die Kostenmiete gebunden ist.

Nachfinanzierung

Muss ein Bauvorhaben nachfinanziert wenden, wird der unsprünglich geplante Finanzbedarf im Nachhinein erhöht. Allerdings geht eine Nachfinanzierung oftmals mit höheren Zinskonditionen einher.

Nachrang

Wird ein Grundpfandrecht oder eine Belastung im Nachhinein in das Grundbuch eingetragen, wird dies an einer Rangstelle getätigt. Nachrang bedeutet, dass das Recht nach einem anderen Recht eingetragen ist, das einen Vorrang vor dem nachrangigen Recht hat. Die Rangstelle hat zum beispielsweise Auswirkungen darauf, wie die Sicherheiten verwertet werden können.

Nebenkosten

In einem Wohn- oder Gewerbemietvertrag beschreiben Nebenkosten alle Kosten neben der Miete beispielweise für Wasserversorgung, Heizung, Müllbeseitigung oder Hausmeister-/Reinigungskosten.

Bei einem Immobilienkauf spricht man von Kaufnebenkosten, die zum reinen Kaufpreis der Immobilie dazu kommen. In der Regel sind dies die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, Gebühren für die Umschreibung des Grundbuchs sowie ggf. die Maklerprovision. Weitere Kaufnebenkosten können sein: Finanzierungskosten, Erschließungskosten, Umzugskosten oder die Beauftragung von Sachverständigen.

Negativbescheinigung

Ist auch als Verzichtserklärung bekannt. Mit dieser bestätigt die jeweilige Stadt oder Gemeinde, dass sie ihr Vorkaufsrecht an einem Grundstück oder einer Immobilie nicht in Anspruch nehmen wird.

Nennbetrag

Ist in der Immobilienfinanzierung die Summe des beantragten Darlehensbetrags zzgl. der Kosten für Bearbeitungsgebühren und einen Restschuldversicherungen.

Niedrigenergiehaus

Das deutsche Recht kennt den Begriff Niedrigenergiehaus nicht. Im allgemeinen müssen die U-Werte eines Hauses deutlich unter den rechtlich zulässigen Gesetzesgrenzen liegen. In Deutschland gilt das Anforderungsniveau der Energieeinsparverordnung. Die KfVV-Bank nennt den Begriff Effizienzhaus.

Nießbrauch

Begründet die Belastung einer Immobilie in der Weise, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Frucht aus der Sache zu ziehen. In der Umgangssprache ist auch von der Nutznießung die Rede. Beim Nießbrauch werden die formelle Inhaberschaft an einem Recht und die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit aufgespalten. Ein Nießbrauch kann an Grundstücken und beweglichen Sachen sowie an einzelnen Rechten sowie am Vermögen insgesamt eingeräumt werden. Wird der Nießbrauch pauschal am Vermögen eingeräumt, bedeutet dies, dass der Nießbraucher das Nutzungsrecht an einzelnen zum Vermögen gehörenden Gegenständen erlangt. In Abgrenzung dazu berechtigt das Wohnrecht nur zum Bewohnen einer Immobilie, nicht aber, Nutzungen daraus zu ziehen. Ein Nießbrauchrecht ist im Grundbuch eingetragen, nicht vererbbar und bleibt auch nach einem Immobilienverkauf bestehen. Ein Löschung ist nur möglich, wenn der Nießbrauchbegünstigte zustimmt.

Notaranderkonto

Ist ein treuhänderisches Konto, das von einem Notar eröffnet wird. Es kommt beim Immobilienkauf zum Einsatz, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Vertragsparteien gegeben ist, zum Beispiel bei einem Verkauf durch einen Insolvenzverwalter oder wenn der Käufer die Immobilie mit Hilfe mehrerer Darlehen unterschiedlicher Darlehensgeber erwerben möchte.

Nutzfläche

Damit sind Flächen der Immobilie gemeint, die zwar zu einem bestimmten Zweck genutzt, aber nicht unbedingt bewohnt werden können. Die Wohnfläche ist jedoch immer Teil der Nutzfläche.

Nutzungsänderung

Die Nutzungsänderung gem. §§ 29 ff. BauGB (Baugesetzbuch), wird in den Landesbauordnungen der Bundesländer als „Änderung der genehmigten Benutzungsart“ definiert. Für eine Nutzungsänderung benötigt man einen Bauantrag bzw.  Baugenehmigung.

Offene Bauweise

Bezeichnet ein allseitig freistehendes Einfamilienhaus, welches auf einem einzigen Grundstück erbaut wird.

Opportunitätskosten

Werden auch oft als Alternativkosten oder Verzichtkosten bezeichnet. Sie beschreiben den entgangenen Nutzen bzw. den entgangenen Ertrag einer Handlungsalternative, auf den zugunsten der gewählten Alternative verzichtet wird.

Optionstarif

Bietet dem Bauherren die Möglichkeit, den Zeitpunkt des Bauvorhabens noch nicht konkret festzulegen und sich zu einem späteren Zeitpunkt für ihre Kreditkonditionen zu entscheiden.

Pacht

Ist eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung eines Pachtobjektes, z.B. einer Immobilie. Verpächter gewährt dem Pächter das Recht, den Pachtgegenstand zu nutzen und auch zu bewirtschaften. Das bedeutet, dass der Pächter beispielsweise auf einem Grundstück, z.B. durch Anbau von Pflanzen Erträge erzielen und diese auch für sich behalten darf. Dies wird auch "Fruchtziehung" genannt. Der Unterschied zur Miete liegt vor allem darin, dass bei der Miete eine Fruchtziehung unüblich ist.

Parifizierung

Eine Parifizierung bzw. ein Nutzwertgutachten legt die Aufteilung eines Gebäudes in seine Wohneinheiten bzw. deren Eigentumsverhältnisse im Grundbuch fest. Sie dient der Berechnung von Betriebs- und Instandhaltungskosten und ist die Grundlage von Wohnungseigentumsverträgen. Besondere Bedeutung hat die Parifizierung unter anderem auch bei der nachträglichen Wohnraumbeschaffung, zum Beispiel im Zuge von Dachgeschoßausbauten. In Deutschland wird unter Parifizierung eher ein Wertgutachten, mit dem der Nutzwert des Objektes auch im Verhältnis zu den umstehenden Gebäuden bewertet wird, verstanden.

Passivhaus

Ist wenn ein Haus keine herkömmliche Heizanlage benötigt, sondern für seinen Heizenergiebedarf statt dessen auf alternative Energiequellen wie Sonneneinstrahlung oder Energie aus Abwärme zurückgreift.

Pavillion

Ist in der Regel ein gartenhausähnliches, frei stehendes, offenes, meist rundes Bauwerk. Es ist häufig ohne Wände und mit einer als Kuppel ausgebildeten Dachform.

Penthouse

Bezeichnet ein Gebäude, das auf das Flachdach eines mehrstöckigen Hauses oder Hochhauses gebaut wurde. Es handelt sich sozusagen um das Gegenteil einer Souterrainwohnung, die am unteren Ende des Gebäudes zu finden ist. Oftmals verläuft eine großzügige Dachterrasse rund um den Wohnbereich.

Pergola

War in der Antike als Verzierung von Villen bekannt. Heute bezeichnet man Überdachungen an Terrassen, Rankhilfen für Pflanzen, eine Laube oder einen offenen Freisitz, der als Sicht- und Sonnenschutz dient, als Pergola. Im Gegensatz zur normalen Überdachung, ist diese Bauweise offen gestaltet.

Pflegeimmobilie

ist eine Sozialimmobilie, die pflegebedürftige und alternde Menschen beherbergt. Sie umfasst sowohl die Gesamtheit eines Pflegeheims als auch einzelne Wohneinheiten innerhalb der Einrichtung. Inhaltlich handelt es sich um Einrichtungen, die man als Pflegeheim oder Altenheim bezeichnet. Unter Pflegeimmobilien fallen Gebäude und einzelne Appartements, welche der Betreuung, Unterbringung, Pflege und Behandlung alter, kranker, behinderter und sterbender Menschen dient. Es gibt drei 3 Arten von Pflegeimmobilie:Pflegeheim, Pflegeappartement und Wohnheim mit Pflegeeinrichtung

Privatdarlehen

Ist ein Darlehensvertrag, welches zwischen Privatleuten abgeschlossen wird. Die Zinshöhe  zwischen den Vertragspartnern ist dabei frei verhandelbar.

Vorteile für den Darlehensnehmer sind niedrige Zinsen, mit entsprechend geringer monatlichen Belastung. Dadurch kann die Hauptfinanzierung schneller getilgt werden und der Darlehensnehmer hat mehr Eigenkapital zur Verfügung, welches eingebracht werden kann, so dass sich der Beleihungsauslauf für den Hauptkredit verringert und die Finanzierung unterm Strich günstiger wird. Gleichzeitig hat man bei der Kreditvergabe ein weniger aufwendiges Verfahren, ggf. keine Gebühren und niedrigere Zugangsschwellen (Sicherheiten, Bonität, SCHUFA).

Private Equity

auf deutsch Beteiligungskapital. Private Equity-Gesellschaften investieren in Unternehmen und profitieren vom Gewinn, während sich dem Unternehmen neue Möglichkeiten zur Weiterentwicklung eröffnen. Man unterscheidet grundsätzlich drei Formen der Finanzierung: Leveraged Buyout, Wachstumskapital und Mezzanine-Finanzierung. Privatanleger hingegen nutzen meistens die Anlagemöglichkeit über Exchange Traded Funds (ETFs) oder sogenannte Retailfonds.

Prolongation

Kann eine vertragliche Verpflichtung (z.B. die Rückzahlung eines Restdarlehens nach Ablauf der Laufzeit), nicht erfüllt werden, wird üblicherweise zwischen den Parteien eine Verlängerung = Prolongation vereinbart. Die zum Ende der ursprünglichen Laufzeit zu leistende Tilgung wird weiter finanziert. Sie ist die häufigste Art der Anschlussfinanzierung.

Proptech

oder Proptech, auch RE Tech genannt, bezeichnet die digitale Transformation der Immobilienbranche. PropTech-Unternehmen optimieren oder erfinden immobilienwirtschaftliche Produkte und Dienstleistungen, indem sie neueste Informations- und Kommunikationstechnologien anwenden, um Geschäftsprozesse effizienter zu gestalten. Sie richten sich sowohl an Unternehmen (B2B) als auch an Endverbraucher (B2C).

Provision

ist ein prozentualer Anteil des Verkaufspreises, der an den Makler gezahlt wird. Im Falle der Außenprovision zahlt der Käufer die fällige Provision. Das Modell der reinen Außenprovision ist seit dem 23.12.2020 nicht mehr zulässig, wenn der Makler für beide Parteien tätig wird.

Rahmenzins

ist eine zusätzliche Absicherung für ein Kreditinstitut. Er liegt in der Regel zwischen 12 % - 18 % und sichert insbesondere die jährlichen Nebenleistungen.

Rangbescheinigung

Mit einer Rangbescheinigung gibt ein Notar einem Kreditinstitut die Gewährleistung, dass die Eintragung einer Grundschuld in der richtigen Rangfolge erfolgt ist.

Rate

ist der vertraglich vereinbarte Betrag, der zu einem bestimmten Termin an den Darlehensgeber für ein Bauvorhabenoder eine Immobilienfinanzierung gezahlt werden muss.

Räumungsklage

Nicht jeder Mieter nimmt eine Kündigung der Wohnung einfach hin. Manche widersprechen oder ignorieren die Kündigung und wohnen einfach weiter in den vermieteten Räumen. Zum Leitwesen der Vermieter, darf die Wohnung nämlich nicht einfach leer geräumt und die Schlösser ausgetauscht werden. Der Vermieter muss statt dessen eine Räumungsklage anstreben. Danach entscheidet das Gericht, ob die Wohnung zwangsgeräumt wird. Die Grundvoraussetzung, für eine erfolgreiche Räumungsklage ist dabei eine rechtlich einwandfreie wirksame Kündigung. Denn wenn diese unwirksam ist, dann darf der Mieter auch weiterhin in den Mieträumen wohnen.

Realkredit

ist ein Darlehen, das über Vermögens- oder Sachwerte besonders abgesichert wird.

Regenerative Energien

sind Energien, die aus nachhaltigen Quellen wie Wind, Wasser oder Sonneneinstrahlung gewonnen werden.Sie werden ebenfalls als erneuerbare Energien bezeichnet.

Reihengeschäfte

Als Reihengeschäft auch Dreiecksgeschäft, bezeichnet man den Fall, wenn mit ein und demselben Gegenstand zwischen mehreren Unternehmern Umsatzgeschäfte abgeschlossen werden.

Reihenhaus

Als Reihenhaus bezeichnet man drei gleichartige Häusern oder mehr, die gereiht Wand-an-Wand stehen bzw. jeweils eine gemeinsame Hauswand mit dem Nachbarhaus haben. Die zwei Häuser, die an den Enden der Reihe stehen, werden Reihenendhaus oder Reiheneckhaus genannt. Die Einheit in der Mitte ist das Reihenmittelhaus und ist sowohl mit seiner linken als auch seiner rechten Außenwand an eines der Nachbarhäuser angebaut.

Rendite

Bezeichnet den Ertrag einer Kapitalanlage und wird meist in Prozent pro Jahr angegeben. Die Rendite wird wie folgt errechnet: jährlicher Ertrag / eingesetzes Kapital x 100

Renovierung

Der Schwerpunkt einer Renovierung liegt auf einer optischen Verbesserung. Es sollen die kleineren Mängel, die durch die tägliche Nutzung entstehen, behoben werden. Diese Arbeiten sind nicht zwangsläufig nötig, verbessern aber das Wohngefühl.

Restschuld

Bezeichnet den Restbetrag, den ein Kreditnehmer am Ende der vereinbarten Vertragsfrist noch zu zahlen hat. Von Vorfälligkeitszinsen spricht man, sobald eine Bank vor Ablauf der vereinbarten Vertragsfrist den Darlehensnehmer vorzeitig aus dem Darlehensvertrag entlässt.

RETT-Blocker

RETT = Real Estate Transfer Tax, waren vor Einführung des § 1 Abs. 3a GrEStG beliebt, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Bei einem Rechtsträgerwechsel wurde die Zuordnung eines inländischen Grundstücks durch Zwischenschaltung einer Gesellschaft, an der ein Fremder wirtschaftlich nicht oder nur geringfügig beteiligt ist, zu verhindern versucht bzw. blockiert.

Rezession

Bei einer anhaltenden Rezession sinken die Kaufpreises bei Immobilien. Neben der Rezession ist aber auch die Inflation zu beachten, denn steigende Immobilienpreise können zum Beispiel durch eine erhöhte Inflation aufgefangen werden.

RWA

steht für Rauch- und Wärmeabzugsanlagen, die auch als Rauchabzugsanlagen bezeichnet werden. Sobald ein Feuer ausbricht, sorgen die Anlagen dafür, dass Fluchtwege bereits zu Beginn des Ausbruchs von Rauch und Hitze freigehalten werden.

Sachwertverfahren

hierbei wird der Gesamtwert anhand des Bodenrichtwerts und des Gebäudewerts berechnet. Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Dieses Verfahren wird meist eingesetzt, wenn das Ertragswertverfahren und das Vergleichsverfahren keine Option sind.

Sanierung

Eine Sanierung kann eine Schadensbehebung, umfassende Modernisierung, Umgestaltung oder in manchen Fällen auch Abriss, Neugestaltung von Räumlichkeiten oder auch die Erneuerung technischer Einrichtungen einer Immobilie sein. Eine Renovierung oder Modernisierung ist nicht gleich eine Sanierung.

Schenkungssteuer

Eine Schenkung ist eine Übertragung von Vermögenswerten auf eine andere Person, sozusagen das Vererben zu Leb- zeiten. Beim Überschreiten der jeweilgen Freibeträge fällt Schenkungssteuer an. Die Freibeträge für Schenkungen orientieren sich am Verwandtschaftsverhältnis. Alle 10 Jahre dürfen die Freibeträge ausgeschöpft werden.

Schlüsselfertig

ist, wenn zum Zeitpunkt der Abnahme, alle Arbeiten und Leistungen des Bauunternehmers ausgeführt sind. Der Begriff ist jedoch nicht geschützt und kann je nach Bauunternehmer variieren.

Schönheitsreparaturen

sind alle Maßnahmen, die Mieter oder Vermieter für die Instandsetzung einer Wohnung durchführt.

Schufa

steht für „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung und gibt Unternehmen, Vermietern und Banken Auskunft über die Kreditwürdigkeit von Personen, die etwas mieten oder kaufen wollen.

Share Deal

ist kein Grundstückskauf im eigentlichen Sinne, sondern der Kauf von Anteilen an einer immobilienhaltenden Personen- oder Kapitalgesellschaft. Damit fiel keine Grunderwerbsteuer an, da es sich nicht um einen Grundstückskauf sondern Anteilskauf- bzw. Übertragungsvertrag handelt. Seit dem verschärften Grunderwerbsteuergesetz werden nun auch Share Deals grunderwerbsteuerlich behandelt.

Schufa-Score-Wert

Die Schufa bewertet die jeweilige Zahlungsmoral und stellt diese in einem Score-Wert dar:

        > 97,5 % - sehr geringes Risiko

95,0 - 97,5 % - geringes bis überschaubares Risiko

90,0 - 95,0 % - zufriedenstellendes bis erhöhtes Risiko

80,0 - 90,0 % - deutlich erhöhtes bis hohes Risiko

50,0 - 80,0 % - sehr hohes Risiko

         < 50,0 % - sehr kritisches Risiko

Sondernutzungsrecht

Mit einem Sondernutzungsrecht kann ein Wohneigentümer einen bestimmten Bereich eines gemeinschaftlichen Eigentums einer WEG nutzen.

Sondertilgung

ist eine nicht vereinbarte Rückzahlung eines Darlehens. Dies kann die Laufzeit des Darlehns verkürzen, jedoch können Sondertilgungen mit einer Gebühr verbunden sein.

Sonderumlage

Benötigt die WEG Liquidität, kann sie eine Sonderumlage beschließen. Diese dient dazu, außergewöhnliche und nicht vorhergesehene Finanzierungslücken zu schließen, die im Lauf eines Wirtschaftsjahres auftreten und aus einer Instandhaltungsrücklage nicht abgedeckt werden können. Die Ausfallrücklage ist eine Sonderform der Sonderumlage. Sie ist notwendig, wenn ein Wohnungseigentümer nicht in der Lage ist, sein Wohngeld zu entrichten und die Gefahr besteht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.

Souterrain

eine tieferliegende Untergeschosswohnung unterhalb der Erdoberfläche. Es handelt sich dabei allerdings nicht um eine lichtlose Kellerwohnung. Der Begriff Souterrain geht zurück auf das französische „sous terrain", was „unter dem Boden" heißt.

Spekulationsfrist

Nach einer Spekulationsfrist von 10 Jahren können Privatpersonen nicht selbst bewohnte Immobilien steuerneutral verkaufen. Bei einem Immobilienverkauf vor Ablauf dieser Frist muss der Gewinn versteuert werden. Eine Ausnahme besteht, wenn der Eigentümer innerhalb der letzten 3 Jahre die Immobilie selbst bewohnt hat.

Spill-over

ist ein auf die Umgebung, Umwelt ausstrahlender, externer Effekt, der eine ökonomische Wirkung ausübt. z. B. Flughafen- oder Autobahnlärm senkt die Immobilienpreise in der näheren Umgebung.

Staffelmiete

Staffelmietvertrag hierbei werden regelmäßige Mieterhöhungen bereits zu Beginn des Mietvertrages bei Wohn- oder Gewerbeimmobilien für die Zukunft verbindlich vereinbart. Der Staffelmietvertrag darf unabhängig von gesetzlichen Vorschriften zu Mieterhöhungen bei Wohnraum geschlossen werden, dann sind jedoch Mieterhöhungen bis zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr möglich. Die Mietpreisbremse gilt auch für Staffelmietverträge. Das bedeutet die Staffeln dürfen nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht oberhalb der Kappungsgrenze liegen.

Stagflation

Wenn eine Stagnation in Verbindung mit einer Inflation auftritt, dann spricht man von Stagflation - eine Inflation mit einem wirtschaftlichen Stillstand bei gleichzeitiger Geldentwertung.

Teilbaugenehmigung

Wenn ein Baugenehmigungsverfahnen sehr langwierig ist, kann eine Teilbaugenehmigung beantragt werden, die den Bau von bestimmten Gebändeabschnitten genehmigt.

Teilungserklärung

In einer Teilungserklärung werden Eigentum, Besitz, Rechte und Pflichten im Verhältnis der Eigentümer und im Rahmen der Wohneigentümergemeinschaft (WEG) geregelt. Als Ausgangsbasis hierfür dient eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die regelt, dass jede einzelne Wohnung rechtlich eigenständiges Eigentum eines individuellen Eigentümers ist.

Tilgung

ist die Zahlung, die von einem Darlehensnehmer an sein Kreditinstitut in regelmäßigen Abständen vertraglich gezahlt wird.

Tiny House

übersetzt heißt Tiny House "winziges Haus" welches üblicherweise maximal 50 m2 groß ist. Einige Tiny Häuser haben sogar Räder und sind somit eine Mobile (beweglich) und keine Immobilie (unbeweglich) im eigentlichen Sinne.

Treuhandkonto

wird beispielsweise von einem Notar (Notaranderkonto) oder Rechtsanwalt geführt. Es ist ein Konto dessen Vermögen nicht dem Kontoinhaber gehört, sondern treuhänderisch für Kunden und Klienten angelegt wird.

Tüsche

ist unter anderem im Mecklenburg-Vorpommern ein schmaler Gang zwischen zwei Häusern. Überlieferungen sprechen davon, dass eine Tüsche so breit sein musste, dass eine Kuh hindurch passt.

Übergabeprotokoll

Beim Ein- und Auszug sollte der Ist-Zustand einer Mietwohnung mit einem Wohnungsübergabeprotokoll schriftlich festgehalten werden. Dies kann späteren Streit zwischen Vermieter und Mieter über die Frage, ob Schäden beim Ein-und Auszug vorlagen oder nicht, vermeiden. Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht verpflichtend. Aus diesem Grund gibt es auch keine Formvorschriften. Das Übergabeprotokoll sollte Zählerstände, mögliche Mängel und die Anzahl der Schlüssel beinhalten.

Umbauter Raum

ist das Bauvolumen eines Gebäudes. Es wird zur Immobilienwertermittlung, der zu finanzierenden Immobilie durch den Kreditgeber benötigt. Der umbaute Raum ist Bestandteil der Bauunterlagen und ergibt sich bei einem Rohbau aus Höhe x Breite x Länge und wird in Kubikmetern (m3) angegeben.

Umnutzung

ist eine Änderung der Nutzungsart eines Gebäudes oder auch von Teilen eines Gebäudes. Zuvor muss jedoch ein Antrag bei den zuständigen Baubehörde gestellt werden, der ggf. erhebliche Baumaßnahmen mit sich führen kann.

Umschuldung

Bei einer Umschuldung wird ein Darlehen bei einem Kreditinstitut abgelöst, wofür wiederum ein Kredit aufgenommen wird.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nach g 22 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) wird der Erwerber eines Grundstücks erst dann in das Grundbuch eingetragen, wenn er die Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamtes vorliegt, dass er die Grunderwerbsteuer bezahlt hat.

Untervermietung

bedeutet, dass der Mieter einem Dritten, die von ihm selbst gemietete Wohnung, ganz oder teilweise gegen Entgelt zum selbstständigen Gebrauch überlasst. Der Vermieter hat ein Interesse daran, dass nur der Mieter, mit dem er den Miet- vertrag abgeschlossen hat, die Wohnung nutzt. Daher ist der Mieter ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Wohnung einem Dritten zu überlassen und sie an diesen weiter zu vermieten (540 BGB).

Valutierung

bezeichnet das Datum der Wertstellung einer Buchung. Im Zusammenhang mit einer Grundschuld für eine Immobilie wird die Auszahlung des Kredites an den Kreditnehmer, wie auch die Belastung des Kreditnehmers für die Rückzahlung des Kredites als Valutierung bezeichnet.

Venture-Capital

auch Wagniskapital oder Risikokapital ist eine Form der Finanzierung eines unternehmerischen Vorhabens (venture) mittels Eigenkapital (capital). Venture-Capital-Gesellschaften beteiligen sich beispielsweise an jungen Unternehmen mit dem Ziel, mit dem investierten Kapital bei Wiederveräußerung der Beteiligung Gewinne zu erzielen.

Veränderungssperre

wird im § 14 des Baugesetzbuches geregelt. Ist ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans (B-Plan) gefasst, kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den zukünftigen Planbereich eine Veränderungssperre beschließen.

Verbraucherpreisindex

Der Verbraucherpreisindex in Deutschland bemisst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke kaufen.

Vergleichsmiete

ist ein Querschnitt allen Mieten innerhalb eines Ortes und bietet eine gute Vergleichsmöglichkeit mit anderen Wohngebäuden in der Region.

Vergleichswertverfahren

ist das gängigste Bewertungsverfahren. Hier wird die zu verkaufende Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen. Die Immobilie wird hinsichtlich der Lage und Beschaffenheit mit vergleichbaren Objekte bewertet, von denen die tatsächlich erzielten Verkaufspreise in Betracht gezogen werden.

Verkehrswert

auch Marktwert genannt, ist derjenige Wert, der auf dem Markt für eine Immobilie unter normalen Bedingungen, zum jeweiligen Zeitpunkt der Ermittlung, erzielt werden kann. Der Verkehrswert bestimmt mithin den Kaufpreis einer Immobilie und wird aus Vergleichswertverfahren, Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt.

Vermessung

ist die messtechnisch Erfassung von bestimmte Punkte beispielsweise bei einem Grundstück.

VOB

steht für Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen und regelt den Wettbewerb im gesamten Bauwesen.

Vollgeschoss

ist eine Etage in einem Gebäude, welches eine Höhe von mindestens 2.3 m besitzt und deren Decke mindestens 1.2 m über der Erdoberfläche. Genaueres regelt die Landesbauordnung des Bundeslandes.

Vorfälligkeitszinsen

entsprechen dem Zinsschaden, den eine Bank dadurch erleidet, dass sie den Darlehensnehmer vorzeitig aus dem Darlehensvertrag entlässt.

Vorkaufsrecht

regelt ein dokumentiertes Kaufinteresse einer bestimmten Person, Stadt, Gemeinde, Bund an einer Immobilie oder eines Grundstückes. Hat also eine Person ein Vorkaufsrecht, so ist der Verkäufer dazu verpflichtet, der Person mit Vorkaufsrecht dasselbe Immobilienkaufangebot, wie einer dritten Person zu unterbreiten. Der Vorkaufsberechtigte wird nach Beurkundung in der Regel durch den Notar angeschrieben. Ein eingetragenes Vorkaufsrecht findet man im Grundbuch unter Abteilung 2. Bei der Immobilienbewertung stellen Vorkaufsrechte keine Wertminderung dar.

Warmmiete

Beinhaltet Kaltmiete und Nebenkosten (Betriebskosten), die für ein Mietshaus oder eine Mietwohnung anfallen. In der Regel macht die Warmmiete den Betrag aus, den Mieter monatlich an ihren Vermieter zahlen. Die Höhe der Bruttomiete sowie die Auflistung der umlagefähigen Nebenkosten müssen im Mietvertrag festgehalten werden.

WEG-Verwalter

ist ein Dienstleister, der das Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet. Er vertritt die WEG nach Außen, wie z.B. zu Handwerkern, Versorgern, Banken usw. Darüber hinaus ist der Verwalter auch dafür zuständig, einen Wirtschaftsplan und die jährliche Hausgeldabrechnung zu erstellen. Einmal im Jahr führt er eine Eigentümerversammlung durch. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, gemeinschaftliche Gelder wie die Instandhaltungsrücklage getrennt von seinem eigenen Vermögen zu halten.

Wertermittlung

dient für die Feststellung des Verkehrs- und Beleihungswertes einer Immobilie. Die Ermittlung kann über das Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren erfolgen. Ein Immobiliensachverständiger oder Gutachter oder kann mit der Erstellung beauftragt werden und liefert Verkäufer, Käufer oder der Bank eine Grundlage für die Verhandlung des Kaufpreises und der Finanzierungssumme.

Wertersatzklausel

Damit Makler auch vor Ablauf der Widerrufsfrist eine Immobilie vermitteln können, ohne den Verlust ihres Honorars befürchten zu müssen, nehmen Makler eine Wertersatzklausel in ihre Verträge auf.

Widerruf

beträgt in der Regel 14 Tage nach Abschluss eines Vertrages oder dem Erhalt bestellter Ware. Um einen Vertrag zu widerrufen, müssen Sie dies dem Vertragspartner mitteilen. Danach nimmt wird ein Vertrag wird zurück abgewickelt. Das heißt: Alle geleisteten Zahlungen müssen binnen 14 Tagen ab dem Tag des Widerrufs zurückgezahlt werden. Eine Gebühr für die Rückabwicklung des Vertrags darf nicht verlangt werden. Erhält der Kunde bei Vertragsabschluss keine Widerrufsbelehrung und kein Muster-Widerrufsformular, hat er das Recht den Vertrag auch noch lange Zeit später zu widerrufen. Gesetzliche Widerrufsrechte haben jedoch nur Verbraucher.

Wirtschaftsplan

Im Wirtschaftsplan werden die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr und separat die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage veranschlagt. Der Hausverwalter ist gesetzlich verpflichtet, für jedes Kalenderjahr ohne Aufforderung und ohne Beschluss der Wohnungseigentümer als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung einen Wirtschaftsplan aufzustellen (§ 28 WEG). Der Wirtschaftsplan wird meist anhand der letzten Jahresabrechnung von einem Verwalter erstellt. Der einzelne Wohnungseigentümer zahlt dann, gemäß aktuellen Wirtschaftsplan das jeweilige Hausgeld auf das WEG-Konto ein.

Wohnfläche

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind. Gemessen werden müssen alle Räume der Wohnung, also auch Küche und Flur. Nebenräume, wie z.B. Keller, Waschküche, Trocken- oder Fahrradraum, Dachboden, Garage werden zur Nutzfläche gezählt. Unter Nutzfläche versteht man die Räume in einem Gebäude, die zu einem bestimmten Zweck genutzt, jedoch nicht zwingend bewohnt werden können.

Wohnungseigentümergesellschaft (WEG)

Ein Zusammenschluss aller Eigentümer der einzelnen Wohnungen.

Zensus

liefert verlässliche Bevölkerungs- und Wohnungszahlen für Politik, Verwaltung, Wirtschaft, Wissenschaft und die Allgemeinheit. Ein Zensus findet in der Regel alle 10 Jahre statt.

Zinseszinseffekt

beschreibt die Zinsen, die Anleger auf Zinsen erhalten. Werden Zinsbeträge umgehend reinvestiert oder thesauriert kommt es zum Zinseszinseffekt. Das angelegte Kapital wächst dann schneller, da ausgezahlte Zinsen umgehend wieder verzinst werden. Da das Geld durch Faktoren wie Inflation auf die Dauer weniger Wert ist, ist es wichtig, sich Gedanken über Anlagemöglichkeiten zu machen.

Zirkuläres Bauen

Durch digitale Materialpässe, umweltschonendem Rückbau und Vermittlung von geprüften, zirkulären Baustoffen wird versucht Ressourcen effizient zu nutzen und Emissionen der Baubranche abzusenken.

Zwangsversteigerung

Kommt ein Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nach, muss die Forderung des Gläubigers über eine Zwangsvollstreckung eingeholt werden. Bei dieser staatlichen Hilfe wird das Grundstück oder die Immobilie gerichtlich begutachtet, dann an den Meistbietenden versteigert und der Erlös an den Gläubiger überführt.

Zweitwohnsitz

Das Mietrecht definiert den Zweiwohnsitz als einen Ort, an dem sich eine Person weniger als die Hälfte des Jahres aufhält. Ein häufiger Grund für den Bezug einer Zweitwohnung ist die Zeitersparnis durch häufiges Pendeln zwischen Arbeitsstelle und Familie, wenn diese z.B. weit voneinander entfernt liegen. Der größte Nachteil des Zweitwohnsitzes ist die sogenannte Zweitwohnsitzsteuer. Immer mehr Gemeinden verlangen eine zusätzliche Steuer, wenn Sie an zwei Orten gemeldet sind. Bestimmte Personengruppen sind allerdings von der Zweitwohnsitzsteuer befreit. Eine Ferienwohnung gilt grundsätzlich als Zweitwohnsitz, wenn diese auch selbst genutzt wird. Wird die Ferienwohnung ausschließlich vermietet und nicht selbst genutzt, fällt keine Zweitwohnsitzsteuer an.

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